宅建業免許の更新と年内に確認したい届出【行政書士無料相談】

宅建業免許の更新はいつまでに申請すればよいか

宅建業免許の更新は、有効期間が満了する日の90日前から30日前までの間に申請書を提出します。更新申請について満了日までに処分がされない場合は、処分がされるまで従前の免許の効力が続きます。

免許の有効期間は5年です。更新の時期は、免許証や免許通知書に記載された満了日で確認します。満了日を正確に把握しておくと、申請期間の開始日と終了日を逆算しやすくなります。（宅地建物取引業法第3条、同法施行規則第3条を参照）

申請期間の目安

満了日が年末から年明けにかかる場合は、秋から更新の準備が必要になることがあります。年末年始は申請窓口が閉まる日があるため、申請期限と受付日を確認してください。電子申請の場合も、利用できる手続きやシステムの停止予定を確認し、期限直前の提出を避けると安心です。

そのため、期間が始まったら早めに書類を揃え、期間の前半に提出する方法がおすすめです。申請の準備には、役員や政令使用人の書類を集める時間も必要です。

期限を過ぎた場合の扱い

満了日の30日前を過ぎても、有効期間内であれば更新申請を受け付ける行政庁がありますが、理由書の添付や窓口での申請を求められる場合があります。遅れに気付いたら、直ちに免許行政庁へ確認してください。更新申請をしないまま有効期間が満了して免許が失効した場合は、新規の免許申請が必要です。新たな免許を受けるまでは、新たな取引に係る宅建業を営むことはできません。

更新申請について有効期間満了日までに処分がされない場合に従前の免許の効力が続くことは、宅地建物取引業法第3条第4項による全国共通の取扱いです。申請書類の不備や補正の状況については、免許行政庁へ確認してください。

満了日が休日の場合

免許の満了日が土日祝日でも、有効期間が翌開庁日まで延びるわけではありません。一方、更新申請書の提出期限が閉庁日に当たる場合の期限の扱いは、免許の満了日とは別に確認が必要です。管轄の案内で受付日や期限の計算方法を確認し、余裕を持って申請してください。

申請先と申請方法

都道府県知事免許の更新申請先は、免許を受けた都道府県です。国土交通大臣免許では、主たる事務所を管轄する地方整備局等へ直接申請します。大臣免許の申請ではeMLITによる電子申請も利用でき、知事免許でも対応する行政庁では電子申請が可能です。書面申請の提出方法や部数、電子申請の受付条件は、管轄の案内で確認してください。

更新申請で準備する主な書類

更新申請では、宅建業の免許申請書を中心に、役員や政令使用人に関する書類、事務所に関する書類などを提出します。法令で定められた共通の様式に加え、法人・個人の別や管轄の取扱いによって必要な添付書類や提出部数が異なるため、ここでは主な種類を整理します。

• 免許申請書、誓約書、法人の登記事項証明書や決算書類など
• 役員や政令使用人などの略歴書と、申請者の区分に応じて必要な住民票など
• 役員や政令使用人の身分証明書（本籍地の市区町村が発行するもの）、登記されていないことの証明書または医師の診断書など、管轄が求める証明書類
• 事務所の所在地や、事務所ごとの従業者の状況を示す書類
• 専任の宅地建物取引士に関する書類
• 手数料の納付に関する書類

役員や政令使用人の証明書類は、取得に時間がかかることがあります。年末年始の閉庁日と、提出可能な発行時期の条件を確認して取得日を調整してください。専任の宅地建物取引士であることのみを理由とする身分証明書と登記されていないことの証明書の添付は、2024年5月25日から不要です。役員などを兼ねる場合は、その立場での要否を確認してください。

変更届が必要になる主なケース

宅建業の免許を受けた後に、商号や名称、役員の就退任や氏名、事務所、専任の宅地建物取引士などの法定の届出事項が変わった場合は、変更が生じた日から30日以内に届け出る必要があります。根拠は宅地建物取引業法第9条であり、第11条は廃業等の届出に関する規定です。

変更届の期限は、変更が生じた日を基準に計算します。役員の就退任では、登記が完了した日ではなく、就任や退任の効力が生じた日を確認してください。年末に変更があっても一律に年明けまで待てるわけではないため、変更日と提出期限をすぐに記録しておくことが大切です。

（表は主な変更届を整理したものです。専任の宅地建物取引士の就退任や氏名の変更も30日以内の届出対象です。免許換えが必要な移転は別の手続きとなるため、届出の要否や必要書類は免許行政庁へ確認してください。）

役員の変更で確認したいこと

役員が交代した場合

役員が就任や退任をした場合は、変更の届出が必要です。新任役員の身分証明書や略歴書、変更を証する法人の登記事項証明書など、管轄が求める書類を確認してください。役員の住所のみの変更については、宅建業法上の変更届は不要です。ただし、登記事項や宅建士の登録事項も変わる場合は、それぞれの手続きを別に確認してください。

退任した役員についても、届出が必要です。年末に役員が退任する場合は、退任日を決めた時点で届出の準備を始めておくと、期限を守りやすくなります。

役員が欠格事由に当たらないかを確認する

宅建業の免許では、役員や政令使用人が一定の欠格事由に当たらないことが求められます。新しく役員になる人がいる場合は、就任前に欠格事由の有無を確認しておくと、後から問題になることを防げます。判断に迷う場合は、管轄の都道府県に確認するか、行政書士に相談することも一つの方法です。

事務所の変更で確認したいこと

事務所の所在地や名称が変わる場合は、原則として免許行政庁への変更届が必要です。ただし、知事免許業者が事務所を全て他の都道府県へ移す場合や、複数の都道府県に事務所を置くことになる場合などは、免許換えの申請が必要です。大臣免許業者が一つの都道府県にのみ事務所を置くことになる場合も免許換えが必要です。移転や新設の前に、必要な免許と手続きの順序を管轄に確認してください。

年末年始に事務所の移転を予定している場合は、移転日、事務所として使える状態になる日、看板や広告の表示、専任宅建士の配置、申請や届出の期限を一覧にすると整理しやすくなります。賃貸借契約を結んだ日だけで変更日を判断せず、実際の移転状況と管轄の案内を確認してください。

専任の宅地建物取引士の配置を確認する

宅建業の事務所には、事務所ごとに、その事務所で宅建業者の業務に従事する者の数の5分の1以上となる数の、成年者である専任の宅地建物取引士を置く必要があります。必要人数の端数は切り上げるため、業務従事者が6人であれば2人以上が必要です。対象となる業務従事者の数え方や専任性も、勤務の実態に即して確認してください。（宅地建物取引業法第31条の3、同法施行規則第15条の5の3を参照）

退職や異動などで専任宅建士が必要人数に足りなくなった場合は、宅地建物取引業法第31条の3第3項により、2週間以内に不足を解消するために必要な措置を講じなければなりません。専任宅建士の変更届は別途30日以内に必要であり、補充のための期限が30日になるわけではありません。退職予定を早めに把握し、後任の配置と届出の両方を準備してください。

宅建士の登録事項が変わった場合

宅建士の氏名、住所、本籍、従事先などの登録事項が変わった場合は、宅地建物取引業法第20条により、登録を受けている都道府県知事に遅滞なく変更登録を申請する必要があります。会社が行う変更届だけでは、本人の資格登録簿は自動的に変更されません。有効な宅建士証の氏名や住所が変わる場合は、証の書換え交付等も併せて確認してください。

年内に確認したい届出と更新のチェックリスト

年内に確認しておきたい項目は、次のとおりです。

• 免許の有効期間の満了日を確認し、申請期間（満了日の90日前から30日前まで）を把握した
• 更新申請に必要な書類の一覧を、管轄の窓口で確認した
• 役員や政令使用人の証明書類の取得を始めた
• 年内に予定している役員の交代や事務所の移転があるかを確認した
• 宅建業法第9条の変更届を変更日から30日以内に提出できるよう、期限を記録した
• 成年者である専任の宅地建物取引士が、事務所ごとに業務従事者の5分の1以上いるかを確認した
• 専任宅建士の退職や異動による不足を防ぎ、不足が生じた場合は2週間以内に必要な措置を取れるよう準備した

年内に終えられる項目と、年明けに続けて行う項目を分けておくと、進み具合が見えやすくなります。

年末に届出の漏れが起きやすい場面

年末年始の準備では、例えば次の3つの場面に注意してください。

• 年末に役員が交代したが、変更の届出を年明けに後回しにしてしまう
• 事務所の移転が年末年始に重なり、届出の期限を過ぎてしまう
• 宅建士の退職を把握できず、専任の人数が足りない状態が続く

漏れを防ぐには、変更が決まった時点で届出の期限を記録し、担当者と期限を共有しておくことが効果的です。

更新と届出の準備を時系列で整理する

更新と届出は、例えば次の流れで整理できます。実際の提出順序や同時提出の可否は、変更内容と管轄の取扱いに合わせて確認してください。

• 免許の満了日を確認し、申請期間の開始日と終了日を記録する
• 役員、政令使用人、事務所、宅建士の予定変更を一覧にする
• 申請期間の前半に、更新申請の書類を揃えて提出する
• 法第9条の届出対象に変更が生じたら、その日から30日以内に届け出、個人登録や免許換えの要否も別に確認する
• 提出した書類の控えと提出日を保管し、次回の更新に備える

行政書士に相談すると進めやすい場面

宅建業の免許更新や変更届は、書類の種類が多く、管轄によって取り扱いも異なります。次のような場面では、行政書士に相談すると、必要な書類と期限を整理しやすくなります。

• 役員や事務所の変更が年末に重なり、届出の順番が分からない
• 更新期限が近いが、役員の証明書類の取得に時間がかかる
• 事務所の移転に伴い、届出先や必要書類が変わるか判断できない

行政書士は、他の法律で制限されるものを除き、官公署に提出する書類の作成や提出手続の代理、その作成に関する相談などを業務として行えます。宅建業免許の申請や届出も、受任した業務の範囲に応じて書類の作成や提出手続の代理を依頼できます。役員変更や本店移転に伴う商業登記は別の手続きです。登記申請の代理や申請書類の作成を専門家に依頼する場合は、司法書士など、その業務を行える資格者へ相談してください。

相談の前に用意しておくと良い情報

相談をスムーズに進めるために、次の情報を手元に用意しておくと安心です。

• 免許証または免許通知書（免許番号と満了日を確認するため）
• 役員と政令使用人の一覧（氏名、就任日、退任日）
• 事務所の所在地と、移転や名称変更の予定日
• 専任の宅地建物取引士の氏名と、登録の状況

相談の段階で情報が揃っていると、更新と届出の順序や同時提出の可否を判断しやすくなります。証明書の取得や書類の確認に必要な時間も見込み、申請期間が始まる前から相談の日程を調整すると、余裕を持って準備しやすくなります。

更新申請の前に確認したい年内の業務の見直し

更新申請の前には、免許の要件を満たしている状態が続いているかを、社内で確認しておく必要があります。申請書の内容と実際の運営が食い違っていると、補正や追加の資料提出を求められることがあります。年内に、次の点を見直しておくと安心です。

事務所の運営状況

事務所の所在地、看板、広告に表示している名称が、免許の内容と一致しているかを確認します。移転や名称変更を年末に行った場合は、届出が済んでいるかを合わせて確認してください。

役員と政令使用人の状況

役員や政令使用人が、年内に退任や就任をしていないかを確認します。人事の変更が続いた年は、申請時点の名簿と実際の体制がずれやすいため、一覧を作って比べておくことをおすすめします。

宅建士の在籍と登録

宅建士の退職、異動、住所変更などがあれば、会社側の変更届と本人の変更登録の状況をそれぞれ確認します。専任宅建士の不足は更新時だけの問題ではなく、発生した場合には2週間以内に必要な措置を取る義務があります。更新申請の準備中も、事務所ごとの必要人数と専任性を満たしているかを確認してください。

保管している書類の期限

役員等の身分証明書、登記されていないことの証明書、法人の登記事項証明書などは、発行から3か月以内のものを求める窓口があります。証明書自体に全国共通の使用期限があるという意味ではなく、申請先が提出可能な発行時期を定めています。取得日と申請予定日を照合し、対象者や必要な証明内容と併せて管轄の最新の手引で確認してください。

見直しで変更届の未提出が見つかった場合は、年明けまで待たずに免許行政庁へ確認し、速やかに対応してください。更新申請と変更届を同時に受け付ける窓口もありますが、同時提出によって変更届の30日以内という期限が延びるわけではありません。役員の交代や事務所の移転が重なる場合は、登記や免許換えを含めた提出順序を確認してください。下書きと最終確認の日程は、それぞれの実際の期限から逆算して決めてください。

よくあるご質問

Q．宅建業免許の更新は、どの期間に申請すればよいですか？

A．有効期間が満了する日の90日前から30日前までの間に申請します。30日前を過ぎた場合は直ちに免許行政庁へ確認してください。更新申請をしないまま有効期間が満了して免許が失効した場合は、新規申請が必要です。

Q．役員が年末に交代した場合、いつまでに届け出ればよいですか？

A．役員の就任や退任の効力が生じた日から30日以内に届け出る必要があります。届出先は免許を受けた都道府県で、大臣免許は管轄の地方整備局等です。商業登記の変更は別の手続きとして確認してください。

Q．専任の宅地建物取引士が退職した場合は、どうすればよいですか？

A．専任宅建士が必要人数に足りなくなった場合は、2週間以内に不足を解消するために必要な措置を講じなければなりません。専任宅建士の変更届は別途30日以内に行い、本人の従事先の変更登録は遅滞なく申請してください。

宅建業免許の更新と届出のお悩みはストラーダグループへ

宅建業免許の更新や変更届は、期限と必要書類を一つずつ確認しながら進めることが大切です。どの届出をいつまでに出すのか迷ったときは、行政書士に相談するとスムーズです。ストラーダグループの行政書士法人では、更新と届出の全体の流れを整理するところから、お手伝いしています。