不動産を複数所有する家庭において、将来の認知症リスクや相続対策をどのように進めるべきか、悩まれている方は少なくありません。特に「親が元気なうちに何か手を打っておきたいが、何から始めればよいかわからない」というご相談は、司法書士事務所へ寄せられる相談の中でも多いテーマの一つです。
家族信託・生前贈与・共有不動産の整理・資産管理会社の活用など、選択肢は複数あります。それぞれの制度の仕組みと実務上のポイントを整理することで、自分の家庭に合った対策を検討しやすくなります。
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認知症になると不動産はどうなるのか
不動産の売却や大規模修繕、建替えといった行為は、所有者本人の意思能力が前提となります。認知症が進行して意思能力が失われた場合、本人名義の不動産は原則として動かすことができなくなります。
たとえば、老朽化した賃貸物件の建替えを検討していても、所有者である親が認知症と診断されていれば、子どもが勝手に売却や契約手続きを進めることはできません。家族であっても、法律上の代理権がなければ有効な契約行為は行えないためです。
こうした状況に備える手段として、成年後見制度と家族信託の二つが代表的な選択肢として挙げられます。ただし、両者には目的や自由度において大きな違いがあります。成年後見制度は本人の財産を「守る」ことを主眼とする制度であり、家庭裁判所の監督のもとで運用されます。一方、家族信託は信頼できる家族に財産管理を委ねる契約であり、設計の自由度が高い点が特徴です。
家族信託の仕組みと基本的な構造
家族信託とは、財産を持つ人（委託者）が、信頼できる家族（受託者）に対して財産の管理・処分を任せる契約です。受益者は原則として委託者本人が設定されることが多く、財産から生じる利益（賃料収入など）は引き続き委託者が受け取る形になります。
具体的な構図を示すと、以下のようになります。
| 役割 | 内容 |
|---|---|
| 委託者 | 財産を信託する人（例：母親） |
| 受託者 | 財産の管理・処分を行う人（例：息子） |
| 受益者 | 財産から生じる利益を受け取る人（原則として委託者本人） |
受託者は委託者の利益のために不動産の管理・賃貸・売却を行う権限を持ちます。委託者が認知症になった後でも、受託者が契約上の権限に基づいて不動産を動かすことができるため、「認知症による資産凍結」を回避する手段として有効です。
成年後見制度との違い
成年後見制度では、後見人は本人の財産を保全することが最優先とされます。そのため、収益性の低い不動産の売却や、家族への財産移転を目的とした行為は、家庭裁判所の許可が下りないケースも少なくありません。
家族信託では、信託契約の内容に従って受託者が判断・行動できるため、売却条件や管理方針をあらかじめ設計しておくことが可能です。たとえば「一定の条件を満たした場合に売却できる」「修繕費用の上限を定める」といった取り決めを契約書に盛り込むことができます。
第2受益者の指定と多世代にわたる承継
家族信託の特徴の一つとして、委託者が亡くなった後の受益者（第2受益者）をあらかじめ指定できる点があります。たとえば「委託者の死後は孫が受益者となる」という設計も可能であり、遺言書では実現しにくい多世代にわたる資産承継を契約で設計できます。
ただし、家族信託は相続税の節税効果を持つ制度ではありません。あくまで財産管理と承継の「方法」を設計するものであり、相続税対策は別途検討が必要です。この点は誤解されやすいため、後述の「正しい知識」でも改めて触れます。
契約締結の要件と意思能力の確認
家族信託の契約は、公証役場において公正証書として作成することが一般的です。公証人が委託者本人と面談し、意思能力の有無を確認したうえで契約が締結されます。
ここで重要なのは、契約締結時点で委託者に意思能力があることが前提となる点です。医師による認知症の診断書が存在する場合、公証人が意思能力を確認できないと判断し、契約締結が難しくなる可能性があります。
軽度の物忘れ程度であれば意思能力が認められるケースもありますが、診断書が発行されている段階では手続きが複雑になることがあります。家族信託を検討するのであれば、本人が健康なうちに、あるいは認知症の症状が軽微な段階で早めに手続きを進めることが望ましいといえます。
なお、意思能力の判断は公証人が個別に行うものであり、一律に「診断書があれば不可」と断定されるものではありません。状況に応じて専門家へ相談し、適切な対応を検討することが推奨されます。
相続税対策としての生前贈与と保険活用
家族信託とは別に、相続税対策として取り組むべき手段の一つが生前贈与です。贈与税には年間110万円の基礎控除（非課税枠）があり、この範囲内で毎年贈与を行うことで、相続財産を計画的に減らしていくことができます。
生前贈与の7年ルールへの注意
2024年1月以降の贈与から、相続開始前7年以内に行われた贈与については、相続財産に加算して計算される制度改正が施行されています（改正前は3年以内）。法定相続人への贈与は特にこのルールの対象となるため、贈与の開始時期や受贈者の選定については慎重な検討が求められます。
7年以内の贈与が相続財産に加算される場合でも、加算対象期間のうち延長された4年分（相続開始前4年から7年の間）については、総額100万円までは加算対象外とされています。制度の詳細については、税理士などの専門家への確認が推奨されます。
保険を活用した納税資金の準備
相続税の納税は、原則として現金一括払いです。不動産が多く現金が少ない家庭では、相続税の納税資金を確保することが課題となります。
生命保険を活用したスキームでは、毎年一定額を積み立て、一定期間後に元本以上の解約返戻金が見込める設計の商品を活用することがあります。解約返戻金の金額がある程度確定しているタイプの保険は、納税資金として活用しやすい面があります。また、自動引き落としによる積立設計にすることで、継続的な贈与・積立を仕組み化できる点も実務上のメリットです。
なお、生命保険の死亡保険金には「500万円×法定相続人の数」の非課税枠があります。保険の活用は単なる積立にとどまらず、相続税の計算上も一定の効果が期待できます。具体的な設計については、保険の専門家や税理士との連携が必要です。
共有不動産の課題と整理の方向性
不動産を複数の親族で共有している場合、管理や処分に関してさまざまな問題が生じやすくなります。共有持分を持つ全員の同意がなければ、売却や大規模修繕を進めることができないためです。
賃料収入と固定資産税の不均衡
たとえば、ある不動産の3分の1の持分を持っているにもかかわらず、賃料収入が実際には手元に入ってこない一方で、固定資産税の負担は持分に応じて発生しているというケースがあります。このような収支の不均衡は、長期にわたると当事者間の感情的な対立につながりやすく、後々の整理が難しくなる傾向があります。
売却を検討する際のポイント
共有不動産の整理方法としては、共有者間での持分の売買や、第三者への売却が考えられます。親族間での話し合いがまとまりにくい場合でも、外部の買い手が介在することで交渉が進みやすくなるケースもあります。
親族間での売買を行う場合、売買価格は実勢価格（時価）に基づくことが求められます。著しく低い価格での売買は、差額が贈与とみなされ、贈与税の課税対象となる可能性があります。税務署が注目しやすい取引でもあるため、価格設定には慎重な判断が必要です。
共有不動産の整理は、相続発生前に進めておくことが望ましいといえます。相続が発生すると共有者がさらに増える可能性があり、合意形成がより複雑になるためです。
資産管理会社（法人）の活用という選択肢
不動産を複数所有している場合、資産管理を目的とした法人を設立・活用する方法も検討に値します。
法人を通じた不動産管理の仕組み
資産管理会社を設立し、その会社が不動産の管理・修繕・建替えを行う形にすることで、賃料収入を法人に帰属させることができます。法人から家族へ給与として分配することで、所得の分散効果が期待できます。個人の所得税率は累進課税であるため、所得が高い場合には法人を経由することで税負担が軽減される場合があります。
休眠会社の活用と費用感
すでに休眠状態にある会社がある場合、定款の目的を不動産業に変更することで、新たに会社を設立するよりも低コストで資産管理会社として活用できる場合があります。目的変更の登記費用は一般的に数万円程度が目安となります（司法書士報酬を含む場合は別途）。
相続時における借入金の活用
法人が土地を担保に借入を行い、修繕や建替えに充てた場合、法人の純資産はその分圧縮されます。相続時に法人の株式を評価する際、借入金は負債として差し引かれるため、株式の評価額を抑える効果が期待できます。ただし、この手法は税務上の取り扱いが複雑であり、税理士との連携のもとで慎重に設計することが重要です。
家族信託に関する正しい知識
「家族信託をすれば相続税が減る」は誤り
家族信託は財産の管理・承継の方法を設計する制度であり、相続税の課税関係を変えるものではありません。信託財産は受益者に帰属するものとして課税されるため、委託者と受益者が同一人物である場合、相続税の計算上は通常の相続と変わりません。
相続税の節税を目的とする場合は、生前贈与・保険活用・法人化など、別の手段を組み合わせて検討する必要があります。
「家族信託は遺言書の代わりになる」は一部誤り
家族信託の信託契約書には、委託者の死後における財産の帰属先（受益者や帰属権利者）を定めることができます。この点では遺言書に近い機能を持ちますが、信託財産以外の財産（信託に組み込んでいない預貯金や動産など）については、別途遺言書を作成する必要があります。家族信託と遺言書は補完的に活用することが一般的です。
「認知症になってからでも手続きできる」は誤り
前述のとおり、家族信託の契約は委託者の意思能力が前提です。認知症が進行した後では、公証人が意思能力を確認できないと判断し、契約締結が認められない可能性があります。意思能力が失われた後は、成年後見制度を利用するほかなくなるため、早期の検討と対応が望まれます。
「受託者は何でも自由にできる」は誤り
受託者は信託契約の内容に従って行動する義務を負います。受益者の利益に反する行為や、契約に定められていない行為を勝手に行うことはできません。受託者には善管注意義務・忠実義務・分別管理義務などが課されており、これらに違反した場合は損害賠償責任を負う可能性があります。
専門家へ相談することで得られるメリット
家族信託・生前贈与・共有不動産の整理・資産管理会社の活用は、それぞれ独立した制度・手続きですが、実際には相互に影響し合います。一つの対策を単独で進めるのではなく、全体像を把握したうえで優先順位を決めて進めることが、実務上は重要です。
司法書士への相談が有効な場面
家族信託の契約設計・公正証書の作成・不動産の信託登記などは、司法書士が対応できる業務です。信託契約書の内容は、将来の紛争を防ぐうえでも慎重に設計する必要があります。専門家が関与することで、法的に有効な契約書の作成と登記手続きをスムーズに進めることができます。
税理士との連携が必要な場面
生前贈与の設計・保険スキームの活用・法人を通じた不動産管理・相続税の試算など、税務に関わる事項については税理士との連携が不可欠です。特に、7年ルールの適用範囲や法人の株式評価など、税務上の取り扱いが複雑な事項については、個別の状況に応じた判断が求められます。
早期相談が選択肢を広げる
対策を検討する時期が早ければ早いほど、選択できる手段が多くなります。認知症の診断を受けた後では家族信託の締結が難しくなる可能性があること、生前贈与は長期間にわたって継続することで効果が高まること、共有不動産の整理は相続発生前のほうが合意形成しやすいことなど、時間的な要素が対策の有効性に大きく影響します。
「まだ早いかもしれない」と感じる段階であっても、一度専門家に現状を整理してもらうことで、対策の全体像が見えやすくなります。
認知症対策と資産承継は早期の設計が鍵となる
認知症リスクへの備えと資産承継の設計は、どちらも「元気なうちに」進めることが前提となります。家族信託・生前贈与・共有不動産の整理・資産管理会社の活用は、それぞれ異なる目的と効果を持つ手段です。自分の家庭の状況に合わせて、どの手段をどの順番で進めるかを整理することが、実務上の第一歩となります。
特に家族信託については、契約締結に意思能力が必要であるという点から、早期に検討を始めることが望まれます。また、相続税対策としての生前贈与は長期的な取り組みが前提となるため、開始時期が遅くなるほど活用できる期間が短くなります。
共有不動産の問題は、放置すると相続のたびに共有者が増え、整理がより困難になる傾向があります。現時点で課題を認識しているのであれば、早めに専門家へ相談し、対応の方向性を検討することが推奨されます。
ストラーダグループでは、司法書士・税理士・社会保険労務士・行政書士・中小企業診断士・FPなどの専門家が連携し、不動産・相続・事業承継に関するご相談を総合的にサポートしています。個別の状況に応じた対策の検討をご希望の方は、お気軽にご相談ください。
