賃貸物件選びのコツと契約時に注意すべきポイント

初めて賃貸物件を探す方やお引越しに慣れていない方の場合、新しい生活への期待と同時にどんな点に気を付けるべきか不安に感じているのではないでしょうか。

例えば家賃が安いからという理由だけで安易に契約すると『イメージしていた部屋と違った』・『設備が古すぎる』など思わぬ落とし穴にハマってしまう可能性もありますので、そのようなリスクを回避するために、物件探しにおける注意点について十分に理解を深めておく必要があります。

本記事では賃貸物件選びのコツをはじめ、内見する際に確認すべきポイントや契約時の注意点等の情報について詳しく解説していきます。

Contents

賃貸物件選びのコツ
内見時に確認すべき7つのポイント
新築の賃貸物件に住むメリット・デメリットとは？
- 新築の賃貸物件のメリット
- 新築の賃貸物件のデメリット
賃貸物件を借りる際の注意点
【最新版】東京23区の賃貸市場動向
- 2024～2025年の賃貸相場動向について
- 新着物件をチェックする際のポイント
初めての物件探しはタックス・リアリティへご相談を

賃貸物件選びのコツ

基本的な賃貸用語について押さえておく

インターネットや不動産会社でお部屋探しをしていると、聞き慣れない専門用語がチラホラ出てくるため、戸惑うことも多いのではないでしょうか。

微妙なニュアンスの違いでも理解していなければ選択肢を誤ってしまい、契約後に後悔してしまう恐れも考えられます。下記では意外と間違えやすい賃貸用語についてご紹介しておりますので、まずはちょっとした豆知識として押さえておくようにしましょう。

アパートとマンションの違い

アパートとマンションはいずれも集合住宅として馴染み深い言葉ですが、実はどのような構造の建物がアパート・マンションであるかという区分は法的にも明確に規定されていません。

一般的には木造で2階までの集合住宅が『アパート』と呼ばれているのに対し、マンションは鉄筋コンクリート造もしくは鉄骨鉄筋コンクリート造で3階建て以上の中高層住宅を指すと考えられています。

ただし、これはあくまでも目安であり、呼び名の分け方は物件を取り扱う企業ごとに基準が異なりますので、名前のイメージだけで防音性やセキュリティ面等の度合いを判断しないことが大切です。

ユニットバスとは？

ユニットバスとは、浴室の天井・浴槽・床・壁などのパーツを工場生産し、それらを施行現場で組み合立てて完成させる浴室のことです。ユニットバスはお風呂とトイレが同じスペースにあるものとイメージされることが多いため、人気が集まりにくい傾向にありますが、実際は別々になっているものも存在するため正確に理解する必要があります。

もしお風呂とトイレが一緒になっている物件を避けたい場合は、間取り図を見ながらお風呂とトイレが分かれているタイプであるか確認するようにしましょう。

間取りのLDK、DK、Kの違い

多くの方がDKよりもLDKが広いと答えるかと思いますが、必ずしもLDKのお部屋の方が広いとは限りません。そもそもどのような意味合いを持つ名称であるかと言うと、LDK(リビング・ダイニング・キッチン)は居室と台所、食事をするスペースが一室に併存している部屋、DK(ダイニング・キッチン)は居室と台所が一室に併存している部屋のことを指します。

居室数	DK	LDK
1部屋	4.5畳以上8畳未満	8畳以上
2部屋以上	6畳以上10畳未満	10畳以上

また、上記のようにそれぞれの広さに応じて間取りが異なります。つまり3DKであればLDKの空間に加えて更に寝室や子供の部屋など3つの居室を持つ間取りであることから、居室が1部屋のみの1LDKに比べると広いケースも考えられます。

お部屋の総面積は間取りと同じくらい、快適な生活に直結する大切な要素なので物件情報をチェックする際は間取りと広さのバランスについて考慮すると良いでしょう。

適切な家賃設定を行う

家賃の予算は最初に決めておきたいポイントの1つです。一般的には収入の3分の1以内を家賃に充てることが推奨されており、もしこの目安を超えた物件を借りてしまうと家計が赤字になりやすく、最悪の場合退去せざるを得なくなる恐れがあります。

まずは月々の収入と支出を見直した上で、無理なく支払える家賃の上限を設定するようにしましょう。

初期費用を入念にチェックする

物件探しに慣れていない方の場合、初期費用に目を向けていなかったという失敗例が非常に多いです。初期費用には敷金・礼金・仲介手数料・前家賃・火災保険料などが含まれており、相場は家賃の4～6カ月程度とされています。契約時に一度に支払う必要がありますので、具体的な金額について事前にしっかりと把握しておくことが大切です。

住みたいエリアを考える

通学や通勤を毎日ストレスなく行える立地条件の良さは、快適な暮らしを追求するためにも不可欠な要素と言えます。電車を頻繁に利用する場合、最寄り駅から近い物件を選ぶようにすると良いでしょう。

ただし、利便性が良いエリアにある駅周辺の賃貸物件は家賃が高い傾向にありますので、安く抑えるならば『希望している町の隣でもOK』・『理想は徒歩〇分以内の予定だったけど〇分までなら』など、許容範囲を広げることも有効的です。

また、物件までの道のりや所要時間は物件情報の中に記載されていることがほとんどですが、この情報は目安であり、人によって早く着いたり遅く着いたりすることがあります。より正確な時間を把握するためにも、是非対象の駅から物件までの道のりを直接歩いてご自身のペースを確認することをおすすめします。

ライフプランや使い勝手を考慮する

必要な部屋数や面積はライフスタイルに合わせて検討しましょう。例えば一人暮らしの方はコンパクトなサイズ感で掃除の負担が少ないワンルームや1DK、ファミリー世帯には子育てや家事がしやすい2LDKや3DK以上の物件がおすすめです。

その他、ゆとりのある生活空間を確保するために収納スペースの広さや使い勝手についても重要視したいところですが、よくある失敗例としてロフトをほとんど活用できなかったというケースが挙げられます。

ロフトは収納以外にも趣味の空間、就寝場所など様々な活用方法があるものの、『はしごが使いにくい』・『上り下りが面倒』と言った理由から、実際に住んでみると次第に使わなくなってしまう方が多い傾向にあります。どのような間取りにおいても、ご自身やご家族の生活導線を想定した上で適切な形の物件を選択するようにしましょう。

周辺施設の確認

部屋そのものだけでなく、周辺の様子をチェックしておくことでより納得がいく住まいが手に入りやすいです。例えばスーパーやコンビニ、ドラッグストア・郵便局・病院などの施設までの距離は生活の質を大きく左右する重要な観点だと言えます。

まずは普段よく使っているお店や、いざという時にあると便利な施設をピックアップしてみて、その上で気になっている物件周辺の地図を確認するようにしましょう。夜遅くまで働いている方の場合、24時間営業のお店が近所にあるかについても注目しておくと良いです。

なお、治安の良し悪しという点も欠かさず見ておきたいポイントです。昼間だけでなく、夜間にも訪れてみて街灯や人通りの多さについてチェックしてみることをおすすめします。もし契約前に現地へ赴くのが難しい場合は不動産会社に電話で尋ねてみたり、Google ストリートビューや Google Earthなどのツールを活用すると非常に便利です。

【その他】特別な条件について

ペットを飼っている方が賃貸物件を探す際は、”ペット可”・”ペット相談可”など特別な項目を確認する必要があります。ただし、ペット可となっている集合住宅でも飼育できる動物の種類や大きさ、頭数に制限が設けられていることが多いので、不明点がある場合は直接オーナーや不動産会社に問い合わせるようにしましょう。

また、今やインターネットは電気やガス、水道に次いで生活に欠かせないものになっていることから、ネット環境が優れているかどうかという点は物件選びにおいて優先順位の高い要素となっています。

インターネット無料の賃貸物件の場合、既に回線事業者やプロバイダとの契約が住んでいるため自分で手続きを行うことなく、入居初日から自由に使えるというメリットがある一方、セキュリティ対策が万全でない可能性も考えられます。自分自身で契約した通信会社ではなく、集合住宅が契約している回線を使用する場合は予めセキュリティ面について確認することを推奨致します。

内見時に確認すべき7つのポイント

インターネットや不動産でも各物件の基本情報や室内の様子を見ることができますが、これだけで決めてしまうのは危険です。

写真上では魅力的に感じていた物件でも実際に住みはじめてみるとイメージと違ったということになりかねません。気になる物件が見つかったら直接不動産会社に赴いたり、電話やメールで予約をして内見を行うようにしましょう。

日当たりや風通しの良さ

日中は仕事や学校でほとんど家におらず、土日なども出かける機会が多い方の場合、日当たりの良さはあまり重視していないかもしれません。

しかし、日当たりが悪い部屋は湿気がこもりやすいため室内のカビの発生リスクが高くなります。また、洗濯物が乾きにくい点も注意が必要です。内見時は建物の方角や窓の広さ・配置を確認しながら日当たりの良さについて意識しておくようにしましょう。

水回りの設備

一人暮らし向けのワンルームの物件の場合、バス・トイレが同じスペースに設置されていることが珍しくありません。このような物件は家賃が抑えられる反面、『浴槽にお湯を貯めるとシャワーを浴びることができない』・『トイレットペーパーが濡れてしまう』などのデメリットも大きいです。

特にお風呂に浸かる習慣がある方は、バス・トイレが別々になっているほうが心地の良いプライベート空間を保つことができ、衛生面的にも安心です。また、内見する際はバス・トイレの構造と併せて洗面台などの水回りにカビや汚れがないか、明らかな劣化が見られないかなどの点を十分にチェックするようにしましょう。

キッチンの間取りやレイアウト

頻繁に自炊をする方にとって、キッチンの使いやすさは重要なポイントになるでしょう。内見時は実際に料理や皿洗いをする際にどのような動作をするかイメージしながら、コンロの数や配置・広さについて確認することをおすすめします。

逆に自炊をする機会が少ない方の場合、一口コンロのキッチンや作業スペースが狭いキッチンのほうが家賃を抑えやすくなります。

コンセントの位置

意外と見落としがちなのがコンセントの位置です。位置次第では希望通りの場所に家電を設置できない可能性がありますので、後から困ることが無いようリビングだけでなく洗面台やキッチン・トイレなど、お部屋の中にある全てのコンセントの位置について把握しておくことが大切です。

また、洗濯機・電子レンジといった基本的な電化製品だけでなく、ワイヤレスイヤホンやゲームなどのデジタル機器を多く使っている方は、コンセントの数がどの程度あるかについても確認を忘れないようにしましょう。

収納スペースの数やサイズ感

賃貸物件の場合、クローゼットや押し入れといった収納スペースが備えられていることが多いですが、手持ちの衣類や雑貨、布団などの荷物が問題なく収納できるか扉を開け閉めして確認するようにしましょう。目視で全体的な広さを把握するだけでなく、メジャーで高さや横幅・奥行きを計測しておくと安心です。

防音性

音の気になり方に関しては個人差があるかと思いますが、防音性が低い物件に入居すると隣室の生活音が聞こえたり、近くの幹線道路の音が気になってストレスを感じてしまうことがあります。防音性の目安を知る手段としては、四方の壁を軽くノックしてみる方法が有効的です。コンコンと音が返ってきた場合、壁の密度が低く音が響きやすい部屋であると判断できます。

その他、木造や鉄骨造、鉄筋コンクリートなど建物の構造によっても防音性が変わってきます。内見時にどのような素材が使われているのか確認し、疑問点があれば担当者に直接質問するようにしましょう。

共用スペースの状態

ごみ置き場や階段・駐車場などの共用スペースは、物件の管理状況や入居者のモラルを判断する上で大きな材料になります。清潔な状態を保っているかどうか、私物が置かれていて邪魔になっていないか忘れずに確認しましょう。

また、共用スペースに警告や注意文が掲示されている場合、騒音やゴミ出しのルール違反など様々なトラブルが発生している可能性がありますので、契約後に後悔しないためにも仲介会社を通して大家さんに入居者からクレームや相談が来ていないか尋ねておくと良いです。

新築の賃貸物件に住むメリット・デメリットとは？

『せっかく新生活を始めるなら』と新築の賃貸物件を候補に挙げている方もいらっしゃることでしょう。どんな物件にも言えることですが、失敗やトラブルを回避するには良い部分だけでなく悪い部分にも目を向ける必要があります。

もしご自身の中でメリット以上にデメリットが気になる場合、あえて新築にこだわらずに中古の賃貸物件の中から築年数が浅い集合住宅に絞っていくことも一つの手段です。下記では新築の賃貸物件のメリット・デメリットについて解説致します。

新築の賃貸物件のメリット

外観・内装ともに綺麗

中古物件では入居者の入れ替えの度に修繕や清掃作業が行われていますが、どうしても前の住人の使用感が残ってしまうものです。

新築物件であれば過去に入居者がいないため、外観・内装共にキズや汚れがなく、キッチンやお風呂場・トイレなどの水回りも気持ち良く使えます。新築特有の雰囲気を感じたり、一番乗りで住めるという特別感を味わえる点も新築物件を選ぶメリットと言えるでしょう。

住民トラブルが少ない

新築の集合住宅の場合、中古物件に比べると住民トラブルなどのリスクが少ないでしょう。特に築年数が長ければ長いほど独自のルールが存在している傾向にあるため、昔から住んでいる長期入居者や既存のコミニュティと交流がないまま過ごしていると知らないうちに他社の不評を買っている可能性も考えられます。

その点、ほぼ同時期に入居した方ばかりの新築物件だと、管理会社から伝えられたルールにさえ従っていればまず問題ありません。

新築の賃貸物件のデメリット

相場よりも家賃が高い
新しい設備や暮らしやすい条件が揃っている新築の賃貸物件は人気が高い分、近隣の物件の相場よりも家賃が高く設定されていたり、礼金が必要なケースがあります。特に利便性が良い立地には既に建物が立っていることが多いため、選択肢が限られてきます。

新築物件という点を優先して家探しをする場合、状況次第では家賃や立地など、その他の条件を緩和せざるを得ないケースも考えられるでしょう。

予定通りに入居できない可能性

新築物件は完成前であっても契約を交わすことができますが、工事が遅延してしまうと希望していた入居予定日に入れない可能性が出てきます。

現在住んでいる賃貸物件の契約が切れるタイミングで引っ越しの予定を立てている場合、一時的に住む場所を失ってしまうリスクもゼロではありません。そのため、工期が遅れた場合に発生する損害賠償金などの補償内容についても契約前にしっかりと確認するようにして下さい。

シックハウス症候群に要注意

シックハウス症候群とは、建材から放出される化学物質やダニ・ハウスダスト等によって引き起こされる健康被害のことです。新築物件は塗料や接着剤が完全に乾ききっていないことがあるため、体質によっては症状が強く出てしまうケースがあります。

室内の喚起をこまめにすることで、そのリスクを最小限に抑えることができますが、一度発症してしまうと完治は難しいと言われていますので、内見した際にもし気になるようであれば避けた方が無難でしょう。

賃貸物件を借りる際の注意点

契約の種類

賃貸借契約には大きく分けて「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。普通借家契約は殆どの賃貸物件で採用されている最も一般的な契約方法です。契約期間は通常2年間と定められていることが多く、解約の手続きがない限り同じ条件で自動的に更新されるという点が特徴的です。

一方、定期借家契約は更新の概念がありませんので、契約期間が終わり次第退去しなければなりません。”更新しようと思っていたら定期借家契約だった”という状況に陥らないためにも、契約の種類について把握しておくことが大切です。

更新料の有無や金額の確認

普通借家契約の場合、更新料の支払いが発生することがあります。金額の設定は物件によって異なりますが、その相場は家賃の約1カ月程度とされています。また、更新には事務手数料や火災保険料なども必要になりますので、長期的に同じ物件に住み続ける意思がある場合は、更新の際にかかる諸費用について十分に確認するようにしましょう。

原状回復の特約条項

原状回復とは、入居中にできた傷や汚れを元の状態に戻すことを言います。どこまでを修繕の対象範囲にしているかは契約内容によって異なるため、しっかりと目を通した上でサインしてください。

敷金よりも原状回復費用が多くなれば、追加請求が発生する可能性がありますので特約事項をチェックしてみて、あまりにも負担が大きいと感じた場合は引っ越し後のトラブルを避けるために契約しないと判断するのも賢明でしょう。

禁止事項

契約書における特約事項には、原状回復以外にも借主が守らなければならない禁止事項について記載されています。よくある禁止事項としてはペットの飼育や楽器演奏、一定期間内の解約、ルームシェアなどが挙げられます。禁止事項に該当する行為を行うと違約金が発生したり、程度が酷い場合は強制退去をさせられるケースもありますので十分ご注意ください。