不動産事業の決算準備と販売用不動産の会計処理【税理士無料相談】

不動産の賃貸と売却の両方を手がける会社では、決算の準備で、帳簿の見直しに時間がかかることがあります。同じ不動産でも、賃貸して収益を得るものと、売却して利益を得るものとでは、会計上の扱いが異なるためです。

特に、販売用不動産（棚卸資産）と固定資産の区分や、保有する目的が変わったときの振替、減価償却の対象になるかどうかは、決算で間違いが起こりやすいポイントです。区分を誤ると、利益の額や、納める税金の額が変わってしまいます。

この記事では、日本の会計基準を前提に、国内の不動産の賃貸と売却を行う法人の決算準備について、販売用不動産と固定資産の違い、保有目的が変わったときの振替、減価償却や消費税、帳簿の点検を解説します。会計上の費用と、法人税の計算で所得から差し引く損金は、必ずしも一致しないため、分けて確認します。

販売用不動産と固定資産の違い

不動産を持つ会社では、その不動産を持つ目的によって、帳簿に載せる科目が変わります。通常の営業活動として販売する目的で持つ不動産は、販売用不動産として棚卸資産に区分します。一方、継続的な賃貸事業や自社使用などを目的とする不動産は、固定資産に区分します。将来売却する予定があるという理由だけで、販売用不動産になるわけではありません。

たとえば、通常の販売活動のために購入し、販売用不動産として適切に区分したマンションの一室は、減価償却の対象になりません。継続的な賃貸事業のために購入した建物は、固定資産として、使用開始の時期や耐用年数などに応じて減価償却を行います。同じマンションの一室でも、保有目的と利用実態によって処理が変わります。

目的の判断は、事実に基づいて行う

販売用不動産にするか、固定資産にするかは、会社が不動産を持つ目的で判断します。購入のときの計画、契約の内容、実際の使い方などの事実から、客観的に判断します。通常の販売活動のために保有しているのに、減価償却を行いたいという理由だけで固定資産にするなど、実態と異なる区分は適切ではありません。

科目を分けて管理する

販売用不動産と、賃貸用の固定資産は、帳簿上で科目を分けて管理します。物件ごとに、補助科目や管理表を作って、購入日、取得価額、保有目的、現在の状況を整理しておくと、決算の際に確認しやすくなります。

保有目的が変わったときの振替の考え方

不動産の保有目的は、途中で変わることがあります。ただし、賃貸物件の売却を決めたり、売れない物件を一時的に貸したりするだけで、直ちに資産区分を変えるものではありません。通常の営業活動として販売する目的への変更や、継続的な賃貸事業への転用が、合理的な理由と具体的な計画によって裏付けられているかを確認します。

• 賃貸用の固定資産を通常の販売事業の対象へ転用した場合は、実態を確認して販売用不動産への振替を判断します。
• 販売用不動産を継続的な賃貸事業へ転用した場合は、実態を確認して固定資産への振替を判断します。
• 振替前に必要な評価損や減損の処理を確認し、それを反映した帳簿価額で振り替えます。
• 振替の日、変更理由、承認された事業計画などの根拠を記録に残します。

振替をする時期は、目的が変わった時点

振替が適切な場合は、保有目的の変更が客観的に認められる時点で処理します。社内の承認記録、具体的な販売・賃貸計画、契約内容、実際の利用状況を合わせて確認し、判断の根拠を残します。売却の媒介契約や賃貸募集の開始は判断資料の一つですが、その日だけで振替日が決まるわけではありません。販売目的を維持したままの一時的な貸付けと、継続的な賃貸事業への変更は区別します。

振替に伴う減価償却の扱い

販売用不動産への振替が適切に行われた後は、棚卸資産として扱うため、減価償却の対象になりません。振替前の償却費は、採用する会計方針や対象期間に従って計算します。一方、固定資産へ振り替えたという仕訳だけで償却が始まるわけではありません。税務上は、建物などを賃貸事業等の用に供した時期を確認します。完成した賃貸マンションでは、入居前でも募集を開始した時点で事業供用と認められることがあります。単なる売却予定や一時的な空室だけで、固定資産の償却を直ちに止めるものでもありません。法人税上の損金算入には、損金経理や償却限度額などの要件もあるため、会計処理と税務上の計算を照合します。

減価償却と消費税で確認したいポイント

不動産の賃貸と売却を行う会社では、減価償却と消費税の処理で、確認すべき点がいくつかあります。

消費税は、取引の内容によって、課税、非課税、不課税などに分かれます。不動産の取引では、土地と建物で取り扱いが違うため、売買契約書や請求書で、土地と建物の金額が分かれているかを確認しておくことが大切です。

売買の代金を、土地と建物に分ける

土地と建物を一緒に売却する場合は、売買代金を、土地の部分と建物の部分に分ける必要があります。契約書に土地と建物の金額が書かれていない場合や、内訳が合理的でない場合は、売却時の時価や固定資産税評価額の比率などにより、合理的に按分します。採用した方法と根拠資料を保存します。この按分が適切でないと、消費税の額が変わるおそれがあります。

賃貸の売上が、住宅用か事業用かを分ける

賃貸収入の消費税は、賃借人が個人か法人かだけではなく、契約上の用途や貸付けの状況で判断します。住宅の貸付けが非課税になるのは、契約で住宅用と明らかにされているか、契約で用途が不明でも貸付けの状況から住宅用と明らかな場合です。ただし、貸付期間が1か月未満の場合や、旅館業に係る施設の貸付けなどは除かれます。法人への社宅用の貸付けでも、住宅の貸付けに該当する場合があります。店舗併用住宅の家賃は、住宅部分と店舗部分に合理的に区分します。住宅の非課税家賃だけでなく、土地の売却代金も、課税売上割合の計算では原則として分母の総売上高に含まれ、分子の課税売上高には含まれません。一般課税では、この割合や仕入れの用途区分が仕入税額控除に影響するため、会計ソフトの税区分を確認します。また、住宅の貸付けに使わないことが明らかでない一定の高額な建物は、居住用賃貸建物として取得時の仕入税額控除が制限されます。販売用不動産という科目だけで対象外になるわけではありません。その後の課税対象となる賃貸への転用や売却では、所定の期間と要件に応じて控除税額の調整を検討します。高額特定資産の取得に伴う免税・簡易課税の適用制限も、税理士と確認してください。

決算前の帳簿の点検と仕訳の修正

決算の前には、帳簿の内容を点検して、必要な仕訳を修正します。不動産の事業では、次のような点が見落とされやすい項目です。

• 定期預金や預け金など、預金口座の科目の付け間違いがないか
• 不動産の売上を、売上高に計上しているか。固定資産の売却と、混ざっていないか
• 販売用不動産の仕入や経費を、棚卸資産として計上すべきものと、費用にすべきものに分けているか
• 固定資産の減価償却費を、期末までに計上しているか
• 購入時の仲介手数料など取得価額に含める費用と、税務上、費用処理が認められるものを区分しているか
• 借入金の利息と元本を、正しく区分しているか

取得にかかった費用の扱いを確認する

購入代金や購入時の仲介手数料などは、原則として取得価額に含めます。一方、法人税では、不動産取得税、登録免許税その他登記のために要する費用などについて、固定資産・棚卸資産のいずれでも取得価額に算入しないことができる取扱いがあります。登記費用と仲介手数料を一律に扱わず、請求の内訳ごとに確認します。費用処理と資産計上では利益や損金算入の時期が変わるため、採用する会計方針と税務上の取扱いを整理してください。

決算日の在庫（販売用不動産）の残高を確認する

決算日に、販売用不動産として持っている物件の一覧を作り、帳簿の残高と合っているかを確認します。数量や取得原価だけでなく、期末の評価も点検します。棚卸資産会計基準を適用する場合、正味売却価額が取得原価を下回るときは、原則としてその価額まで帳簿価額を切り下げます。正味売却価額は、見込売価から追加工事費や販売に直接かかる費用の見込額を差し引いたものです。会計上の評価損がそのまま税務上の損金になるとは限らず、選定した評価方法や税法上の要件に基づく申告調整の要否を確認します。販売用不動産の販売収益は、法人税上、原則として引渡しのあった事業年度に計上します。引渡日は、契約内容や使用収益の移転などを踏まえ、合理的な基準を継続して適用して判断します。契約成立だけで売上計上済みとせず、引渡し前に受け取った手付金や前受金も照合してください。会計上の収益認識と税務上の計上時期が一致するかも確認します。

税理士と早めに資料を共有する

決算の準備では、物件の一覧、売買契約書、賃貸借契約書、借入金の残高証明書などを税理士と早めに共有すると、修正が必要な点を早く見つけやすくなります。決算の直前では、修正の時間が足りなくなることがあります。賃借人などの個人データを含む資料は、利用目的と業務上必要な範囲を確認し、アクセス権限を設けるなど安全な方法で共有します。個人データの取扱いを税理士に委託する場合も、委託先の選定や取扱状況の確認など、必要かつ適切な監督が求められます。

複数の物件を持つ会社の管理表の作り方

物件の数が増えると、帳簿だけで、物件ごとの状況を把握するのは難しくなります。決算の準備を楽にするために、物件ごとの管理表を、日ごろから作っておくことをおすすめします。

• 物件の名称、所在地、取得の日、取得価額（建物と土地の内訳を含む）
• 保有する目的（販売用か、賃貸用か）と、目的を変更した日
• 賃貸している場合は、契約上の用途、実際の利用状況、貸付期間と、賃料
• 借入金の有無と、その残高、返済の予定
• 売却した場合の、売却の日、売却の代金、土地と建物の内訳

管理表と帳簿を、毎月突き合わせる

管理表の内容と、会計ソフトの帳簿の残高とを、毎月または四半期ごとに突き合わせると、仕訳の漏れや誤りに早く気づき、決算直前に修正が集中するのを避けやすくなります。

物件別の損益を把握する

会計ソフトの部門や補助科目の機能を使うと、物件ごとの収入と費用を、別々に集計できます。どの物件が利益を出しているか、どの物件の費用が重いかがわかると、売却するか、賃貸を続けるかの判断にも役立ちます。機能の内容は、利用しているソフトによって異なるため、ソフトの案内で確認してください。

取引先との契約書や請求書を、整理して保存する

不動産の取引では、売買契約書、賃貸借契約書、仲介手数料の請求書など、保存すべき書類が多くなります。物件ごとにフォルダを分け、取引の日付順に整理しておくと、税務調査や決算の確認のときに、必要な資料を取り出しやすくなります。法人税上、帳簿書類は原則として確定申告書の提出期限の翌日から7年間保存します。青色申告で欠損金額が生じた事業年度などは10年間ですが、2018年4月1日前に開始した対象事業年度は9年間です。株式会社や合同会社などは、会社法により会計帳簿と事業に関する重要な資料を会計帳簿の閉鎖時から10年間保存する必要もあります。書類ごとに適用される保存期間と起算日を確認します。電子メールやウェブで授受した請求書などの電子取引データは、原則として電子帳簿保存法に従ってデータのまま保存します。また、2026年4月1日以後に開始する事業年度の一定の関連者間取引では、対価の算定に必要な事項が契約書等にない場合、所定の書類を申告期限までに取得または作成し、整理保存する必要があります。

売却の利益と税金の見通しを立てる

不動産を売却して利益が出ると、その事業年度の法人税などの負担が大きくなることがあります。決算の前に、売却の予定がある物件の利益の見込みを把握しておくと、納税の資金の準備がしやすくなります。

売却の時期によって、利益が出る事業年度が変わる

売却の契約日と引渡日は異なることがありますが、決算ごとに都合のよい日を選べるわけではありません。販売用不動産の販売収益は、原則として引渡しに基づいて計上します。一方、土地・建物等の固定資産の譲渡では、法人税上、契約の効力発生日に収益計上している場合に認められる取扱いもあります。資産区分による違いを踏まえ、適用する会計方針と税務上の要件、契約書や引渡しの証拠を税理士と確認してください。

利益が大きくなる見込みのときは、早めに相談する

大きな利益が見込まれる場合は、決算の前に、利益の見込みを試算し、納める税金の額を把握しておきます。納税の資金が足りなくなることを防ぐため、決算の見込みを税理士と共有しておくと安心です。

決算準備の進め方とスケジュールの例

不動産の事業の決算準備は、次のような流れで進めると、漏れを防ぎやすくなります。以下は通常の法人で、消費税の課税期間が事業年度と同じ場合の目安です。決算前の作業時期は法定期限ではありません。申告期限の延長や休日による期限の繰越しなどは、税目ごとに確認します。法人税の申告期限の延長だけで消費税も自動的に延長されるものではなく、消費税は所定の要件と別途の届出が必要です。延長期間の利子税などの負担や、見込納付の要否も確認してください。

不動産事業の決算でよくある失敗と対策

不動産の賃貸と売却を行う会社の決算では、次のような失敗が起こりがちです。事前に対策を考えておきましょう。

• 保有目的の変更を適切に検討していなかった → 変更の実態と合理的な根拠を確認し、振替の要否と時期を判断します。
• 販売用不動産に減価償却を計上してしまった → 棚卸資産は減価償却の対象外です。保有目的と資産区分を確認します。
• 土地と建物の按分が不適切で、消費税の額が違っていた → 契約書の内訳や評価額をもとに、按分の根拠を残します。
• 非課税となる住宅の家賃を課税売上として処理していた → 契約上の用途、貸付期間などから非課税要件を確認します。
• 購入時の仲介手数料をすべて費用にしていた → 原則として取得価額に含めます。登記費用等の税務上の例外とは区別します。
• 決算日の直前に、資料をまとめて渡して、修正が間に合わなかった → 物件一覧と契約書を、早めに共有します。

どの失敗も、物件ごとの管理表と、早めの資料共有で防ぎやすくなります。

不動産事業の決算準備のお悩みはストラーダグループへ

不動産の賃貸と売却を行う会社の決算では、物件の保有目的、減価償却、消費税の区分など、確認すべき点が多くあります。物件の数や取引の内容によって、必要な処理が変わります。

ストラーダグループの税理士法人では、決算の準備、販売用不動産と固定資産の区分、減価償却や消費税の処理などについて、ご相談をお受けします。不動産の事業に関わる会計や税務を、状況をうかがったうえで、一緒に整理します。

決算の準備に不安がある方、物件の処理方法に迷っている方は、お気軽にご相談ください。早めに相談すると、資料の確認や必要な処理を検討する時間を確保しやすくなります。無料相談には相談方法や時間などの条件がありますので、予約時に対象と範囲をご確認ください。

※本記事は、2026年10月29日時点で確認した公的情報をもとに作成しています。税制や会計の取り扱いは改正されることがあるため、実際の判断の前に、国税庁などの公式情報や、顧問の税理士にご確認ください。