務省令改正で登記情報取得はどう変わるか・不動産営業リストへの影響と実務

不動産業務に携わる事業者にとって、登記情報の取得は営業活動や権利調査の基盤となる実務です。しかし、2024年10月に予定されている法務省令の改正により、登記受付帳から取得できる情報の範囲が大幅に変更されます。これにより、従来の方法で不動産営業リストを構築してきた事業者は、情報収集の手法を見直す必要が生じます。

登記情報の取得を巡る環境が変化する中で、改正の内容を正確に理解し、自社の営業・業務フローへの影響を事前に把握しておくことが現実的な対応につながります。今回の改正は突然知らされるような性質のものではなく、個人情報保護強化の流れの中で段階的に進められてきたものです。改正内容を冷静に整理し、必要な対応を計画的に進めることが重要です。

本稿では、今回の法務省令改正の概要と、登記情報取得に及ぼす実務的な影響、そして適切な情報収集のあり方について整理します。

登記情報取得と不動産営業リストの関係

不動産取引の現場では、物件所有者への直接アプローチや権利関係の確認を目的として、登記情報が広く活用されてきました。登記受付帳とは、法務局が管理する登記申請の受付記録であり、申請日時・登記の目的・不動産の所在地・受付番号などが記載されています。

この情報を閲覧・取得することで、直近に売買や抵当権設定などの動きがあった不動産を把握できるため、不動産業者や士業事務所が新規顧客へのアプローチに活用する営業手法として定着してきました。特定のエリアで一定期間内に登記異動があった物件を抽出し、リスト化した上で営業活動を行うという手法は、効率的な見込み顧客開拓の方法として広く利用されてきました。

具体的には、以下のような用途が挙げられます。

• 新規に所有権移転があった物件の所有者への接触（リフォーム提案、不動産管理の勧誘など）
• 抵当権設定登記をもとにした融資関連サービスのアプローチ
• 相続登記の発生を把握した上での士業的業務の提案
• 特定エリアにおける不動産の動向調査・市場分析

これらはいずれも、登記受付帳という公的記録を合法的に参照する形で行われてきた営業活動です。しかし、今回の法務省令改正によって、その前提が大きく変わります。

法務省令改正の概要｜何が変わるのか

2024年10月に施行予定の法務省令改正では、登記受付帳に記載される項目のうち「登記の目的」と「不動産の所在」が削除されます。これにより、登記受付帳を参照しても、どの不動産に対してどのような登記が申請されたのかを特定することが実質的にできなくなります。

従来の登記受付帳には次のような情報が含まれていました。

この改正の背景には、個人情報保護の観点から不動産登記情報の二次利用に対する規制強化の流れがあります。登記情報は本来、権利関係の公示を目的とするものであり、営業目的での転用については制度設計の観点から改めて整理が行われている段階です。国際的な個人情報保護の潮流や、デジタル化に伴う情報流通の課題が背景要因として指摘されており、今後も同様の方向性での見直しが続く可能性があります。

改正後は、受付番号と受付年月日のみが確認できる形となるため、特定の地域における登記異動の傾向を把握することは難しくなります。新規データの取得という意味では、2024年10月以降は従来型の手法が機能しなくなると理解しておくことが重要です。

9月末までの実務対応｜既存データの取得と整理

法務省令改正の施行前に対応を検討している事業者にとって、2024年9月末までの期間は実務的に重要な意味を持ちます。改正前の情報取得手段が有効である間に、自社の営業エリアに関するデータを収集・整理しておくことは、一定の合理性があります。

ただし、データの取得・保管・活用に際しては、個人情報保護法や不動産業に関する関連法規への適合に留意する必要があります。登記情報を含むリストを営業に活用する場合、以下の点を確認しておくことが望ましいです。

• 取得方法の適法性：法務局の公式閲覧制度や、登記情報提供サービス（一般財団法人民事法務協会が提供）を通じた正規の手続きを踏んでいるか
• 個人情報の管理：取得した登記情報に個人の氏名・住所が含まれる場合、個人情報保護法上の取扱い規定を遵守しているか
• 利用目的の明確化：取得したデータをどの範囲の業務に使用するか、社内規程として整備されているか
• 外部サービス利用時の確認：登記異動データの提供を行う外部サービスを利用する場合、そのデータ取得プロセスが適法であるかを確認しているか

なお、取得したデータはあくまでも一時点の記録であり、その後の権利関係の変動は反映されません。活用にあたっては、最新の登記内容を改めて確認した上でアプローチすることが、実務上の正確性を担保する上で重要です。

外部の登記異動データサービスを利用する場合には、サービス提供者がどのような方法でデータを収集・加工しているかを事前に確認することが、利用事業者にとっても重要な確認事項となります。

登記情報取得の実務的な注意点

登記情報の取得と活用にあたっては、制度の趣旨を正確に理解した上で実務に臨むことが求められます。以下に、実務上確認しておきたいポイントを整理します。

登記情報提供サービスとの使い分け

法務局の窓口での登記事項証明書の取得、オンライン申請による登記情報の参照、登記情報提供サービスを通じた確認など、登記情報へのアクセス手段は複数存在します。それぞれ手数料・提供内容・利用目的の制限が異なるため、自社の業務目的に合った手段を選択することが重要です。

登記情報提供サービス（インターネット登記情報）は、証明書としての効力は持ちませんが、リアルタイムに近い形で登記内容を参照できるため、権利調査の一次確認に広く使われています。

不動産営業リストとしての活用における留意点

登記情報を不動産営業リストとして活用する場合、情報の「鮮度」が重要になります。登記は申請後に法務局で審査・完了処理が行われるため、受付日と登記完了日に数日から数週間のタイムラグが生じます。特に、権利関係に変動があった直後の物件所有者へのアプローチを想定している場合には、このタイムラグを考慮した運用設計が必要です。

また、登記上の所有者情報と実際の連絡先が異なるケースも少なくありません。住所変更の未登記や、法人名義と担当者の乖離など、登記情報のみに依存した営業アプローチでは実務上の齟齬が生じる可能性があります。補完的な情報源との組み合わせが有効です。

改正後の情報収集手法の再設計

2024年10月以降は登記受付帳からの情報取得が大幅に制限されます。そのため、営業活動における情報収集の手法を多角化しておくことが現実的な対応となります。

• 紹介ネットワークの強化（士業間連携・金融機関との協力関係）
• 既存顧客からの紹介・口コミによる案件獲得
• WEBマーケティングによるインバウンド施策（SEO・コンテンツ発信）
• 固定資産税課税情報など行政が提供する別途データの活用（条件あり）
• 業界団体や不動産ポータルを通じた情報収集

外部データサービスを利用する際の確認事項

市場には、登記異動情報を加工・提供する外部サービスが複数存在しています。これらのサービスを利用する際には、契約前にいくつかの観点から確認しておくことが望ましいです。

まず、データの取得元と取得方法について、法務局の正規の手続きに基づいているかを確認します。次に、提供されるデータが個人情報を含む場合、サービス提供者が個人情報取扱事業者として適切な管理体制を整えているか確認することが重要です。さらに、改正後のサービス継続可否についても、事前に確認しておく必要があります。

また、従量課金制や初期費用無料のサービスについては、利用規約・解約条件・データの二次利用の可否なども含めて内容を精査した上で契約することが適切です。無料で試せる点を優先するあまり、利用条件の確認が後回しになるケースには注意が必要です。

外部サービスの利用はコスト面や効率面でメリットがある反面、データの品質・鮮度・法的適合性は提供者に依存します。自社の営業活動の信頼性を守るためにも、利用するサービスの内容を十分に把握しておくことが重要な確認事項となります。

よくある誤解と正しい理解

登記情報の取得や法改正に関して、実務の現場では誤解が生じやすい点がいくつかあります。以下に代表的な誤解と、正確な理解を整理します。

誤解①「登記情報はすべて自由に使ってよい」

登記情報は公示を目的とした公的な記録ですが、取得した情報をどのように利用してよいかについては別途の判断が必要です。個人情報保護法の観点から、氏名・住所を含む情報を第三者提供したり、取得目的外に利用したりすることには制約があります。「公的情報だから自由に使える」という解釈は正確ではありません。

誤解②「9月末以降は登記情報が一切取れなくなる」

今回の改正は登記受付帳の記載項目を削減するものであり、登記事項証明書の取得や登記情報提供サービスの利用が禁止されるわけではありません。引き続き個別不動産の権利関係の確認は可能であり、制限されるのは登記の「異動動向」をリスト形式で把握する手段です。

誤解③「外部サービスを使えば改正後も同じことができる」

外部の登記異動データサービスも、その情報源は登記受付帳に依拠しています。改正後は提供元においても新規データの取得ができなくなるため、改正後も同等のサービスを継続利用できる保証はありません。サービス提供者への確認と、代替手段の検討が現実的な対応です。

誤解④「相続登記の義務化と今回の改正は同じもの」

2024年4月に施行された相続登記の義務化とは別の法改正です。相続登記の義務化は相続人に対して一定期間内の登記申請を義務付けるものであり、今回の法務省令改正は登記受付帳の情報公開範囲を変更するものです。混同されることがありますが、それぞれ別の制度的背景を持ちます。

誤解⑤「登記情報を取得すれば営業の精度が上がる」

登記情報はあくまで権利関係の記録であり、所有者の意向や検討状況を示すものではありません。登記情報を取得してアプローチしても、相手方に検討意向がなければ成果につながらない場合も多くあります。情報収集ツールの一つとして位置づけた上で、顧客との関係構築を中心とした営業設計と組み合わせることが実務上の有効なアプローチです。

誤解⑥「法改正後は不動産営業ができなくなる」

登記受付帳から取得できる情報の縮小は、営業手法の一部に影響を与えますが、不動産営業活動そのものが制限されるわけではありません。影響を受けるのは「登記異動リストを活用したアウトバウンド型営業」の手法であり、紹介や問い合わせ対応を中心とした事業モデルには直接の影響は少ないと考えられます。

誤解⑦「登記受付帳の閲覧自体が禁止される」

今回の省令改正は、登記受付帳の記載内容の一部削減を内容とするものです。登記受付帳の閲覧制度そのものが廃止されるわけではありません。改正後も受付番号や受付年月日は確認できるため、業務上必要な確認作業に支障が生じるとは限りません。ただし、異動内容の特定や所在地の把握という用途には利用できなくなる点を正しく理解しておくことが重要です。

誤解⑧「データを9月末に取得しておけば将来も安心」

改正前に取得した登記異動データは、その取得時点における情報であり、その後の権利関係の変動は反映されません。不動産の権利関係は日々変化しており、数か月前の情報をそのまま営業活動に利用することには一定のリスクが伴います。取得したデータを活用する際は、最新の登記情報を改めて確認した上でアプローチすることが実務上望ましい対応です。また、情報の保有期間や利用目的についても、個人情報保護法の観点から適切に管理する必要があります。

不動産営業リストに頼らない顧客獲得の実務

法改正を契機に、顧客獲得の手法を多様化している事業者も増えています。登記異動リストへの依存度を下げ、安定した顧客基盤を構築するための実務的なアプローチをいくつか紹介します。

紹介ネットワークの構築と深化

不動産業務に関連する士業（司法書士・税理士・行政書士・社会保険労務士など）や金融機関との連携は、質の高い顧客紹介を生み出す安定的な手法です。紹介先との信頼関係を継続的に維持するために、相互の業務理解や情報共有の場を設けることが効果的です。

紹介を受けた顧客は、すでに一定の課題や検討意向を持っている場合が多く、成約につながりやすい傾向があります。また、登記情報のような法的制約を受けないため、改正後も継続的に活用できる営業基盤です。

紹介ネットワークを機能させるためには、紹介元に対して定期的なフォローを行い、案件の進捗や結果を共有することが信頼関係の維持につながります。また、自社が専門的に対応できる業務領域を明確に伝えておくことで、適切な案件が紹介されやすくなります。一方的に紹介を受けるだけでなく、自社からも適切な紹介を行うことで互恵的な関係を築くことが長続きするネットワークの基本です。

WEBマーケティングによるインバウンド施策

検索エンジン経由で相談者を獲得するコンテンツマーケティングは、士業事務所や不動産関連事業者にとって有効な施策として定着しています。自社の専門領域に関する情報を継続的に発信することで、課題を持つ潜在顧客からのアクセスを獲得できます。

特に、不動産の権利関係・相続・事業承継・税務など、専門性の高いテーマは競合が少なく、継続的な情報発信によって一定の集客効果が見込まれます。

WEBマーケティングの効果が出るまでには一定の期間を要するため、改正後に慌てて取り組むのではなく、今から準備を始めることが現実的な戦略です。自社サイトのコンテンツ充実、問い合わせ導線の整備、ランディングページの改善など、段階的に取り組むことで長期的な集客基盤を形成できます。

既存顧客との関係維持と追加提案

新規開拓に注力するだけでなく、既存の顧客との関係を深め、追加の相談や紹介につなげることも重要な手法です。定期的なフォローアップや情報提供を通じて、顧客が新たな課題に直面した際に真っ先に相談できる関係を構築しておくことが、長期的な顧客基盤の安定につながります。

顧客のライフステージや事業の変化に合わせて、タイムリーな情報提供や提案を行うことで、既存顧客からの追加受注や紹介案件の獲得が期待できます。例えば、不動産を所有する顧客に対して相続や事業承継に関連する情報提供を行うことや、法改正の情報を先んじて共有することは、顧客にとっての価値提供となります。このような能動的な関与が、顧客との関係を継続的なものにする上で重要です。

専門家へ相談するメリット

登記情報の取得・活用や、法改正への実務対応にあたっては、法律・不動産・税務それぞれの観点からの整理が求められる場面があります。こうした局面では、専門家への相談が実務を円滑に進める上で有効な選択肢となります。

司法書士・行政書士への相談

登記手続きの実務や、登記情報の読み方・活用方法については、司法書士や行政書士が専門的な知見を持っています。特に、相続登記・所有権移転・抵当権設定など、具体的な手続きに伴う登記の流れや、権利関係の確認において実務的なサポートを受けられます。

また、今回の法改正が自社の業務フローにどのような影響を与えるか、法的な観点から整理してもらうことも可能です。自社の情報収集方法が現行法規に適合しているかどうかを確認したい場合にも、専門家への相談が役立ちます。改正前後の対応方針を整理するにあたって、法的な側面から助言を得ることで、不必要なリスクを避けた実務設計が可能となります。

税理士への相談

不動産の取得・売却・相続に伴う税務処理や、法人・個人の不動産関連の税負担については、税理士が適切な判断を提供します。登記情報と税務申告の関係（例えば、相続税申告における不動産評価や、譲渡所得の計算）についても、登記情報の内容を踏まえた実務的な助言を受けられます。

また、不動産取引に絡む消費税の取扱いや、法人と個人の間での不動産移転における税務上の論点についても、税理士に事前に相談しておくことで適切な処理が可能となります。法改正への対応を機に、不動産関連の税務全般を改めて整理したいという場合にも、税理士への相談は有効な手段です。

複合的な課題への対応

不動産に関する実務は、登記・税務・法務・営業戦略が複雑に絡み合うことがあります。単一の士業だけでは対応が難しい場面では、複数の専門家が連携して対応できる体制を持つ事務所・グループへの相談が、スムーズな問題解決につながります。

例えば、相続に伴う不動産の名義変更（相続登記）は司法書士が担い、相続税の申告は税理士が担当し、相続人間の協議や遺産分割の手続きに行政書士が関与するといった形で、複数の専門家が分担して業務を遂行するケースは実務上よく見られます。こうした場面では、専門家同士の連携がスムーズであるほど、依頼者の手間や時間的コストを削減できます。

ストラーダグループでは、司法書士・行政書士・税理士・社会保険労務士が連携し、不動産関連の登記から税務・法務まで一体的に対応できる体制を整えています。法改正への実務対応や、情報収集手法の見直しに際してお困りの際は、お気軽にご相談ください。

法改正対応を機に営業基盤を見直すために

2024年10月の法務省令改正により、登記受付帳を活用した登記情報取得の手法は大きな制約を受けることになります。この変化は、不動産業者や関連する士業事務所にとって、これまでの情報収集・営業手法を見直す機会でもあります。

改正の影響を整理すると、以下のようになります。

• 登記受付帳から「登記の目的」と「不動産の所在」が削除される
• 新規の登記異動データをリスト形式で取得する手法は機能しなくなる
• 個別不動産の権利調査（登記事項証明書等）は引き続き可能
• 9月末までに対応を検討する場合、データの取得方法の適法性の確認が前提となる
• 改正後は紹介・WEB集客・既存顧客との関係強化が主軸となる

登記情報は不動産実務の根幹をなす情報ですが、その活用方法は法制度の動向とともに変化していきます。変化に対応しながらも、顧客との信頼関係を中心とした持続的な営業基盤を構築することが、中長期的な安定経営につながります。

今回の法改正を単なる営業手法の変更として捉えるだけでなく、自社の顧客獲得モデル全体を見直す契機として活かすことも一つの選択肢です。外部環境の変化に対して受け身の対応をするのではなく、変化を踏まえた上で自社の強みを活かした営業設計を能動的に組み立てていくことが、変化に強い事業体質の形成につながります。

不動産を巡る法改正は今後も続くことが見込まれます。相続登記の義務化、所有者不明土地問題への対応、DXの推進による電子化の進展など、不動産に関連する制度環境は引き続き変化していく方向にあります。こうした変化を継続的にキャッチアップしながら、自社の実務に反映していくためには、専門家との継続的な関係を持っておくことが実務上の助けとなります。

登記手続き・不動産関連の法務・税務についてお困りの際は、ストラーダグループの各専門法人へご相談ください。司法書士法人ストラーダ・ストラーダ行政書士法人・税理士法人ストラーダが、それぞれの専門領域から連携してサポートいたします。

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