不動産投資による相続税対策と不動産仲介会社の選び方

相続税対策として不動産投資を検討する方が増えています。現金や上場株式に比べて不動産は相続税評価額を抑えられる場面が多く、資産の組み換え手段として注目されています。ただし不動産投資は相続税対策としてだけでなく、賃貸経営としての収益性やキャッシュフローの安定性も同時に問われる分野です。制度理解が不十分なまま物件を購入すると、想定した節税効果が得られないケースや、賃貸経営自体が計画通りに進まないケースも見られます。特に近年は、経営する法人の資産活用や事業承継とあわせて不動産投資を検討する経営者も増えており、個人の相続対策と法人の資産運用を並行して整理する必要性が高まっています。

不動産投資と相続税対策を組み合わせる場合は、税務上の評価の仕組みと、賃貸経営としての実務の両面を理解しておく必要があります。加えて、購入時に相談する不動産仲介会社の選び方も、投資の成否を左右する重要な要素です。仲介会社によって取扱う物件の種類や提案の方向性には違いがあり、法人の節税を目的とする方と、個人の相続税対策を目的とする方では、適した提案の内容も変わってきます。

本稿では、不動産投資を活用した相続税対策の基本的な考え方と、不動産仲介会社に相談する際に確認しておきたい実務上のポイントを整理します。制度の仕組みを踏まえたうえで、読者の状況に合わせた判断材料を提供することを目的としています。

相続税対策としての不動産投資が注目される背景

相続税は、相続時点における財産の評価額をもとに計算されます。現金や預貯金はそのままの金額で評価されるのに対し、不動産は路線価や固定資産税評価額をもとに評価されるため、実際の市場価格よりも評価額が低くなる傾向があります。さらに賃貸用の不動産については、貸家建付地としての評価減や、小規模住宅用地等の特例が適用される場合があり、現金を不動産に組み換えることで相続税評価額を圧縮できる可能性があります。

この仕組みを背景に、資産形成の一環として不動産投資を選択する方が増えています。特に法人を経営している方であれば、法人の節税とキャッシュフロー改善を同時に見据えた不動産取得を検討するケースも多く見られます。土地の仕入から投資用物件の企画、販売までを一貫して扱う不動産会社も増えており、相続対策を目的とした個人だけでなく、法人としての資産運用ニーズにも対応する動きが広がっています。取扱う物件は区分所有マンションから戸建用地、一棟レジデンスまで幅が広く、購入目的に応じて提案内容が異なる点も、この分野の特徴の一つです。

一方で、評価額が下がるという特性だけに注目して物件を選ぶと、賃貸需要の見込めない立地や、収益性の低い物件を取得してしまう可能性があります。相続税対策と収益性の両立を図るためには、制度の仕組みと市場性の両方を踏まえた判断が求められます。

不動産投資による相続税対策の制度概要

不動産を活用した相続税対策には、いくつかの代表的な仕組みがあります。まず挙げられるのが、土地と建物の評価方法の違いです。土地は路線価方式または固定資産税評価額をもとにした方式で評価され、建物は固定資産税評価額で評価されます。いずれも取引価格より低く評価される傾向があるため、現金で不動産を取得するだけでも一定の評価額の圧縮効果が見込めます。

次に重要なのが、賃貸用不動産に適用される評価減の制度です。土地については貸家建付地として評価額が減額され、建物についても貸家として一定割合が減額されます。加えて、一定の要件を満たす小規模な住宅用地等については、小規模宅地等の特例により評価額がさらに圧縮される場合があります。これらの制度は要件が細かく定められているため、適用可否は個々の状況によって判断が分かれます。評価減の仕組みは、実際に第三者へ賃貸していることや、契約内容が適正であることなど、複数の要件を満たしている必要があり、要件を満たさない場合には評価減が認められないこともあります。こうした要件の確認は、物件の取得前に済ませておくことが望ましく、取得後に要件を満たしていないことが判明すると、想定していた評価減の効果が得られない結果につながりかねません。

下記の表は、現金で保有する場合と、同額の不動産として保有する場合の評価の考え方を簡易に比較したものです。

このように、不動産投資は評価額の圧縮という側面だけでなく、賃貸経営としての収益構造も併せ持っています。相続税対策を目的とする場合でも、賃貸経営が長期にわたって継続することを前提に、収支計画を立てておくことが実務上重要です。加えて、賃料相場や空室率は地域や物件種別によって差が大きいため、想定する評価減の効果と、実際に見込める賃貸収入の双方を照らし合わせて検討する姿勢が望まれます。相続が発生する時期は事前に予測できないことが多く、購入時点だけでなく、その後数年間にわたる収支の見通しを確認しておくことも実務上のポイントです。

法人による不動産取得と個人による取得の違い

不動産投資を検討する際には、個人として取得するか、法人として取得するかという選択も生じます。法人で不動産を取得する場合は、賃貸収入が法人の売上として計上され、法人税の計算に組み込まれます。役員報酬や必要経費の設計次第で、法人全体の税負担を調整できる余地がある点は、個人での取得とは異なる特徴です。

一方で、個人が不動産を相続する場合は、相続税の評価対象として不動産そのものが扱われます。法人の株式を相続する場合は、株式の評価に不動産の評価が反映される形になるため、評価の仕組みが個人所有の場合と異なります。どちらの形態が適しているかは、資産の規模や事業承継の方針、家族構成などによって判断が分かれるため、一律に結論を出すことは適切ではありません。

実務上は、法人の節税を目的とする取得と、個人の相続税対策を目的とする取得を、目的別に整理して検討することが望まれます。キャッシュフロー改善を重視する場合は、購入時の融資条件や賃料収入の見込みを中心に検討し、相続税対策を重視する場合は、評価額の圧縮効果と将来の承継方法を中心に検討する、という視点の切り分けが実務上の目安になります。また、法人が保有する不動産を将来的に個人へ売却する、あるいは個人が保有する不動産を法人へ譲渡するといった形で、保有形態を組み替える場面も実務上生じます。こうした組み替えには法人税や所得税、登録免許税など複数の税目が関わるため、事前に税理士へ相談し、全体の税負担を見通したうえで判断することが望まれます。

不動産仲介会社に相談する際の実務上の注意点

不動産投資を実行する際には、土地の仕入から物件の企画、販売、契約後の管理まで、複数の段階で不動産仲介会社の関与が発生します。仲介会社によって取扱う物件の種類や提案の得意分野には違いがあり、区分所有マンションを中心に扱う会社もあれば、戸建用地や一棟物件を中心に扱う会社もあります。相談先を選ぶ際には、自身が目指す投資の方向性と、仲介会社の得意分野が合っているかを確認しておきたいポイントです。仕入担当者が実際にどのような物件を過去に取り扱ってきたかを確認することも、その会社の提案力を見極める材料の一つになります。担当者によって案件供給の状況や営業スタイルには差があり、個人での集客活動を前提とした担当者もいれば、法人が確保した案件を中心に紹介する担当者もいます。担当者の経験年数や過去の取扱件数、仲介手数料の実績なども、相談先を見極める際の参考材料になります。

また、不動産仲介会社から提示される投資プランには、賃貸需要の見込みや将来の売却価格の想定など、一定の前提条件が含まれています。これらの前提条件がどのような根拠に基づいているかを確認し、楽観的な想定に偏っていないかを見極める姿勢が実務上望ましいといえます。特に相続税対策を目的とする場合は、評価額の圧縮効果だけでなく、賃貸経営そのものの持続性についても確認しておく必要があります。提示された賃料水準が周辺相場と比べて妥当かどうか、過去の空室率の実績がどの程度かなど、具体的な数値をもとに確認することも、実務上の有効な進め方です。

仲介手数料や融資条件についても、事前に整理しておくべき事項です。全額を融資で調達する取得方法もありますが、金利変動や空室リスクを踏まえた資金計画を立てておくことが望まれます。仲介会社が提示する条件を確認する際には、複数の会社から情報を得て比較することも、実務上の有効な進め方の一つです。融資を利用する場合は、金融機関ごとに審査基準や融資期間の条件が異なるため、複数の金融機関の条件を比較検討することも、資金計画を安定させるうえで役立ちます。融資期間や金利タイプの選択によって、月々の返済額や総返済額が変わるため、賃貸収入の見込みと返済計画を合わせて確認しておくことが、長期的な資金繰りを安定させるうえで重要です。

不動産仲介の実務では、法人顧客と個人顧客の双方を担当する会社もあり、税理士事務所などの士業と連携しながら資産形成の提案を行う体制を整えている会社も増えています。不動産仲介会社が士業と連携している場合は、税務上の視点と不動産市場の視点を組み合わせた提案を受けられる可能性があり、相談先の選択肢として参考になります。

不動産投資と相続税対策に関するよくある誤解

不動産投資による相続税対策については、実務上いくつかの誤解が見られます。制度の趣旨を正しく理解しておくことで、想定と異なる結果を避けやすくなります。

• 不動産を購入すれば相続税評価額が下がると考えられがちですが、賃貸用として活用しているかどうかや、適用要件を満たしているかによって評価減の内容は異なります。
• 評価額の圧縮効果のみに注目し、賃貸需要や立地の収益性を十分に検討しないまま購入すると、賃貸経営として想定した収支が得られない場合があります。
• 法人で不動産を取得すれば節税になると単純に考えられがちですが、役員報酬や事業全体の収支とあわせて設計しなければ、法人税全体の負担が想定通りに軽減されない場合があります。
• 相続税対策は購入時点で完了すると考えられがちですが、実際には賃貸経営を継続しながら、将来の承継方法や売却のタイミングまで見据えた計画が必要です。
• 不動産仲介会社の提案をそのまま採用すれば十分と考えられがちですが、複数の情報源を確認し、税務面については税理士等の専門家に確認する姿勢が実務上望ましいといえます。

これらの誤解は、制度の一部分だけを切り取って理解した場合に生じやすい傾向があります。不動産投資を相続税対策として活用する際には、評価の仕組みと賃貸経営の実務を合わせて理解しておくことが、想定外の結果を避けるうえで重要です。誤解が生じやすい背景には、インターネット上の情報が個別の事例をもとにした一般論として拡散しやすいことも関係しています。自身の資産状況や物件の条件に当てはめたときに、その情報がそのまま当てはまるかどうかを、専門家とともに確認する姿勢が実務上望ましいといえます。特に相続税の計算は個々の家族構成や財産の内容によって結果が大きく変わるため、一般論として紹介されている数値や事例を、自身の状況にそのまま適用することは避けたいところです。

専門家へ相談するメリット

不動産投資を活用した相続税対策は、不動産の評価制度、賃貸経営の実務、法人税や所得税との関係など、複数の分野が関わる取り組みです。これらを個人だけで整理することは容易ではなく、専門家へ相談することで得られる利点は少なくありません。特に相続税は財産の種類や評価方法が多岐にわたるため、個別の状況に応じた確認を早い段階から受けておくことが、後の手続きを円滑に進めるうえで役立ちます。

税理士に相談することで、相続税評価の仕組みや、小規模宅地等の特例をはじめとする各種制度の適用可否について、個々の状況に応じた確認を受けられます。法人での不動産取得を検討する場合は、法人税の計算や役員報酬の設計とあわせて、全体の税負担を見通した相談が可能になります。相続税は財産の種類や家族構成によって計算が複雑になりやすいため、早い段階から税理士に相談しておくことで、将来の承継方法についても計画的に検討できます。相続人が複数いる場合には、不動産を誰が承継するか、あるいは共有で保有するかによって、その後の管理や売却の判断にも影響が及ぶため、早めに方針を整理しておくことが望まれます。

不動産仲介会社との連携も、専門家へ相談するメリットの一つです。不動産の市場性や賃貸需要については不動産の専門家が、税務上の評価や申告については税理士が、それぞれの立場から情報を提供することで、投資判断の材料がより整理された形で得られます。士業と連携している不動産会社であれば、こうした連携を前提とした提案を受けられる場合もあります。

また、相続税対策は相続発生後の申告だけでなく、生前の資産整理や登記の変更など、司法書士や行政書士の業務が関わる場面も少なくありません。相続税対策を総合的に進めるうえでは、税理士だけでなく、司法書士や行政書士など複数の専門家と連携できる体制を持つ事務所に相談することも、実務上有効な選択肢となります。生前に不動産の名義や共有関係を整理しておくことで、相続発生後の登記手続きが円滑に進みやすくなる場合もあり、こうした準備は早い段階から進めておくことが望まれます。複数の専門家が連携する体制であれば、税務上の判断と法的な手続きの両方について、都度別々に相談先を探す手間を軽減できる利点もあります。

不動産投資を始める前に確認しておきたいこと

不動産投資を相続税対策として検討する際には、まず自身の資産状況と相続税の見込み額を把握することが出発点になります。現在の財産構成を整理し、相続税がどの程度発生する見込みかを確認したうえで、不動産投資がどの程度の評価額圧縮効果をもたらすかを検討する流れが、実務上の一般的な進め方です。資産の全体像を把握する際には、不動産だけでなく、預貯金や上場株式、生命保険など、他の財産とのバランスも合わせて確認しておくことが望まれます。

次に、賃貸経営としての収益性を確認します。購入予定の物件がある地域の賃貸需要、想定される賃料水準、空室リスクなどを踏まえ、長期的な収支計画を立てておくことが望まれます。融資を利用して不動産を取得する場合は、金利の変動リスクも含めた資金計画の確認が必要です。特に不動産仲介会社から提示される賃料想定については、周辺の実際の賃貸実績と比較し、過度に高い想定になっていないかを確認しておくことが望まれます。空室が生じた場合の収支への影響についても、事前に一定の余裕を持たせた計画を立てておくことで、想定外の資金不足を避けやすくなります。

さらに、法人での取得を検討している場合は、法人全体の事業計画とあわせて、不動産投資が経営にどのような影響を及ぼすかを確認しておきたいポイントです。土地の仕入から物件の企画、販売、管理までを担う不動産会社との関係も、長期的な取引になることを踏まえて選定することが望まれます。事業規模の大きな不動産会社だけでなく、比較的小規模な体制で機動的に対応する会社もあり、それぞれに応じた対応スピードや提案の柔軟性に違いがあります。自社の事業規模や意思決定のスピードに合った相談先を選ぶことも、実務上の検討事項の一つです。

これらの確認作業は、不動産仲介会社だけで完結できるものではなく、税務面については税理士、法的な手続きについては司法書士や行政書士など、複数の専門家の視点を組み合わせることで、より整理された判断につながります。相続に関する手続きは、相続税の申告だけでなく、不動産の名義変更や登記など、複数の手続きが並行して発生することが多く、それぞれの専門家がどの段階でどのような役割を担うかを事前に把握しておくことも、実務を円滑に進めるうえで役立ちます。

物件選定における地域性と将来性の見極め

不動産投資の成否は、物件そのものの条件だけでなく、所在する地域の将来性にも大きく影響されます。人口動態や再開発の計画、交通アクセスの変化などは、賃貸需要や将来の資産価値に長期的な影響を及ぼす要素です。不動産投資を検討する際には、現時点の賃料水準だけでなく、今後の地域の変化についても一定の情報収集を行うことが望まれます。

土地の仕入から手掛ける不動産会社の中には、まだ市場で評価が定まっていない地域を早い段階で開拓し、将来的な資産価値の向上を見込んだ提案を行う会社もあります。こうした提案には相応の可能性がある一方、市場性が未知数である分、慎重な判断が求められる場面もあります。相続税対策としての評価減効果と、資産としての将来性を、どちらも過度に楽観視せず、現実的な数値をもとに検討する姿勢が実務上望ましいといえます。

また、法人として不動産事業を展開する会社と取引する場合、その会社の事業規模や体制についても確認しておきたい事項です。仕入から販売、管理までを内部で一貫して行う体制が整っているか、外部の管理会社と連携する体制になっているかによって、取得後のサポート体制にも差が生じます。長期的な取引関係を前提とする不動産投資においては、会社の体制や実績を確認したうえで相談先を選ぶことが、実務上のリスクを抑える一助となります。

不動産投資と相続税対策の両立に向けて

不動産投資は、相続税評価額の圧縮効果が見込める一方で、賃貸経営としての収益性や、法人での取得における税務上の設計など、複数の観点から検討すべき分野です。評価額が下がるという特性のみに注目するのではなく、賃貸需要や立地の収益性、将来の承継方法まで見据えた計画を立てることが、実務上望ましい進め方といえます。相続税対策としての効果と、資産運用としての安定性は、常に一致するとは限らないため、両方の視点から物件を見極めることが重要です。

不動産仲介会社を選ぶ際には、取扱う物件の種類や提案の方向性が自身の目的に合っているかを確認し、可能であれば税理士など士業と連携している会社を選択肢の一つとして検討することが有効です。相続税対策と不動産投資を組み合わせて進める場合は、税務面の確認を税理士に依頼し、不動産市場の視点を仲介会社から得るという、複数の専門家による連携体制を整えておくことが、長期的に安定した資産形成につながります。

税理士法人ストラーダでは、相続税対策や不動産投資に関する税務相談を承っております。不動産の取得や承継に関する具体的な相談は、司法書士法人ストラーダや、グループ内の不動産部門とも連携しながら対応する体制を整えております。財産の全体像を把握するところから、評価の見立て、法人での取得を検討する場合の税務設計、そして相続発生後の登記手続きまで、複数の専門家が状況に応じて役割を担う形で対応しております。不動産投資と相続税対策を検討されている方は、物件の選定に入る前の段階から、早めにご相談いただくことをお勧めしております。個々の資産状況や家族構成によって適した進め方は異なりますので、まずは現状の整理からご相談ください。

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