年内に売却する不動産の譲渡所得と確定申告の準備

年内に売却した不動産の譲渡所得は、どの年の申告になるのか

不動産を売却して得た利益は、原則として譲渡所得に該当し、土地・建物の譲渡所得に対する税金は給与所得などと分けて計算する申告分離課税の対象です。不動産販売業の棚卸資産の売却などは取扱いが異なります。譲渡所得は原則として引き渡した年の所得として申告しますが、年末が近い売却では、契約の効力が発生した日と引渡しの日を区別して確認する必要があります。

国税庁の「No.3102 譲渡所得の申告期限」と所得税基本通達36－12では、引渡日を原則としつつ、納税者の選択により売買契約の効力発生日の属する年の所得として申告することも認めています。例えば、契約の効力が年内に発生し、引渡しが翌年となる場合には、どちらを基準に申告するかを確認します。契約の効力発生日は一般に契約締結日ですが、契約書の作成日と常に一致するとは限らないため、契約内容の確認が必要です。

手付金や中間金を受け取った年だけで、譲渡年が決まるわけではありません。一つの売買契約の代金を複数年に分けて受け取る場合も、原則として譲渡した年の収入金額に代金全額を計上します。契約の効力発生日、引渡日、代金の受領日を区別して記録しておくと、後の確認がしやすくなります。

ここで示した考え方は一般的な目安です。実際にどの年の所得になるかは、契約の内容や決済の状況によって個別に判断されるため、最終的には税務署や税理士に確認してください。

所有期間は、売却した年の1月1日時点で判定する

不動産の譲渡所得は、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているかどうかで区分されます。年末に売る場合でも、この判定は年の初めの時点で行う点が特徴です。

所有期間は、不動産を取得した日から数えます。売却した年の1月1日の時点で5年を超えているかを確認し、超えていれば長期の区分、超えていなければ短期の区分として扱われます。区分によって適用される取扱いが変わるため、どちらに当たるかは最初に確認しておくと安心です。

所有期間の判定は、年をまたぐ直前に売るかどうかで結果が変わることがあります。売却を予定している年の1月1日時点での所有期間を、事前に計算しておくことをおすすめします。

相続や個人からの贈与で取得した不動産は、原則として、被相続人や贈与者が取得した日を引き継いで所有期間を計算します。相続日や贈与日から数え直すわけではないため、前の所有者の取得時の資料も確認してください。取得費も原則として前の所有者の購入代金などを基に計算し、相続税評価額や贈与時の時価をそのまま取得費にするものではありません。

確定申告の前に揃えておきたい必要書類

確定申告の準備では、売買契約書、登記事項証明書、取得時の書類、売却に関係する領収書を中心に揃えます。以下は主に計算・確認用の資料で、すべてを申告書に添付するわけではありません。特例によって必要な添付書類が異なり、登記事項証明書の添付を不動産番号等の記載により省略できる場合もあります。年内に資料を整理しておくと、年明けの作業負担を減らせます。

• 売却時の売買契約書と、重要事項説明書
• 登記事項証明書（現在の登記内容を確認するためのもの。法務局で取得する書類です）
• 取得時の売買契約書、重要事項説明書、登記に関する書類
• 仲介手数料の領収書と、契約書に貼付した印紙代の領収書
• 売却のために直接要した測量費・解体費などの領収書と、譲渡費用にはならない維持・管理のための修繕費などの領収書を、区別して整理します。
• 固定資産税・都市計画税の納税通知書や課税明細
• 住宅ローンがある場合は、残高が分かる資料や残高証明書です。控除や譲渡損失の特例ごとに必要な残高の判定日を確認します。

書類は、手元にあるものと取り寄せが必要なものに分けて一覧にすると、抜け漏れを防げます。取得時の書類は古い場合があるため、早めに保管場所を探しておくと安心です。

取得費が分からない場合の扱いを確認する

取得費には、土地・建物の購入代金や購入手数料、設備費・改良費などが含まれます。ただし、建物は購入代金等から所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。自宅など事業に使っていない建物も、この調整が必要です。取得費が分からない場合や、実際の取得費が譲渡価額の5パーセントを下回る場合には、譲渡価額の5パーセントを概算取得費とする方法があります。国税庁の「No.3258 取得費が分からないとき」などで確認してください。

• 取得時の売買契約書や重要事項説明書が残っていないか、確認する
• 取得時に依頼した司法書士や仲介会社の控えが残っていないか、確認する
• 建物の購入時の資料や代金の支払記録などから、取得価額の手がかりを探します。固定資産税の課税明細は物件の確認等に役立ちますが、記載された評価額をそのまま取得費に置き換えることはできません。
• 相続で取得した場合は、被相続人の取得時の資料が残っていないか、確認する

取得費を分からないまま推測で金額を入れると、後から税額の計算が合わなくなる可能性があります。資料が見つからない場合は、どの計算方法が使えるかを税務署や税理士に確認してから、申告の内容を決めてください。

確定申告の時期は、翌年の2月から3月が一般的

土地・建物の売却代金から取得費と譲渡費用を差し引いて利益が出た場合は、原則として確定申告が必要です。居住用財産の特別控除などは、適用によって所得税額がゼロになる場合でも、所定の書類を添えて確定申告をする必要があります。申告不要制度に該当する場合などもあるため、ほかの所得と合わせて申告の要否を確認してください。申告時には、所得税及び復興特別所得税の確定申告書に加え、分離課税用の申告書第三表と「譲渡所得の内訳書（土地・建物用）」などを作成します。

• 翌年1月ごろ：必要書類を確認し、収入と費用を集計する
• 原則として翌年2月16日から3月15日まで：確定申告書を提出します。国税の電子申告にはe-Taxを利用できます。
• 原則として翌年3月15日まで：納付すべき所得税及び復興特別所得税を納めます。振替納税や延納などは、それぞれの要件・納付日を確認します。
• 申告後：申告書の控えと、添付した書類の控えを保管する

2026年分の申告期間は原則として2027年2月16日から3月15日までで、申告所得税等の納期限も2027年3月15日です。還付申告は通常の申告期間より前でも提出でき、一般に翌年1月1日から5年間が提出可能な期間となります。ただし、譲渡損失の繰越控除などには期限内申告が必要なものがあります。一般に期限が土日・祝日等に当たる場合の繰下げや、災害等による延長もあるため、国税庁の案内を確認してください。

住宅ローン控除との関係で注意したいこと

売却する住宅について住宅ローン控除を受けている場合は、その年の12月31日まで引き続き居住しているかを確認します。原則として、年の途中で売却して転居した場合は、その住宅について売却した年分の住宅ローン控除を受けられません。月割りで控除する制度ではありません。転勤に伴う単身赴任などでは取扱いが異なる場合もあるため、居住や借入れなどの要件を個別に確認してください。

買換え先の住宅で住宅ローン控除を検討する場合は、旧居の譲渡所得の特例との関係にも注意が必要です。新居に入居した年、その前2年、その後3年に、通常のマイホームの3,000万円特別控除や買換え特例などを適用すると、原則として住宅ローン控除を受けられません。被相続人の居住用財産に係る特別控除はこの併用制限の対象から除かれ、一定の譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例は住宅ローン控除との併用が認められています。それぞれの制度の要件を確認してください。

年内と翌年の売却を比較する際は、旧居を退去する年、新居に入居する年、譲渡の年、前後の特例利用歴を整理します。住宅ローン控除と譲渡特例のどちらを利用するかによって、複数年の税負担が変わる場合があります。住宅ローンの残高や売却代金の使い道だけで判断せず、所得や税額、各制度の要件を踏まえて比較してください。

住宅ローンを年末前に完済した場合は、そのローンの年末残高はなくなります。売却時の返済方法や必要書類は金融機関に確認し、売買契約・決済・引渡しのスケジュールと合わせて調整してください。譲渡損失の特例を検討する場合は、年末残高とは別に、売買契約日の前日の残高を確認することもあります。

3,000万円特別控除などの特例は存在する、適用要件は国税庁で確認する

自分が住んでいた住宅などを売却し、一定の要件を満たす場合には、所有期間の長短にかかわらず、譲渡所得から最高3,000万円を控除する特例があります。控除されるのは売却代金ではなく譲渡所得です。また、相続または遺贈により取得した被相続人の居住用財産について、建築時期や居住状況などの要件を満たす場合に利用できる空き家の特別控除もあります。空き家であれば一律に対象になるわけではありません。

通常のマイホームの3,000万円特別控除では、以前に住んでいた住宅の場合、原則として住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る必要があります。親子・夫婦など特別の関係がある相手への売却や、前後の年における他の特例の利用状況などにも制限があります。適用には確定申告が必要です。家屋を取り壊して土地だけを売る場合には、取壊し後の契約期限や土地の使用状況について追加の要件があります。

相続空き家の特例は2027年12月31日までの売却が対象で、相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までという期限もあります。対象家屋・敷地等を取得した相続人の数が3人以上の場合は、各人の控除上限は2,000万円となります。建築時期、相続後の使用状況、売却価額、耐震改修または全部取壊しの時期など、ほかの要件もあります。ここに挙げた条件だけで判断せず、国税庁の「No.3302 マイホームを売ったときの特例」と「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」で全要件と必要書類を確認してください。

年内売却の準備を時系列で整理する

年内売却の準備は、売却を決める前から始めると、年明けの申告作業が楽になります。時期ごとに確認することを決めておくと、抜け漏れを防げます。

• 売却を検討する段階：取得時の資料、所有期間、住宅ローンの残高を確認する
• 売買契約の前：仲介会社から費用の見積りをもらい、領収書の保管方法を決める
• 引渡しの前後：引渡しの日付、売買代金の受領日、精算金の内容を記録する
• 年末から年明け：領収書と契約書を一覧にし、取得費の資料を探す
• 原則として翌年2月16日から3月15日まで：必要な確定申告書・内訳書等を提出し、納付の手続きも確認します。

売却の時期が年末に近い場合は、引渡しの日付が確定した時点で、税務の確認を始めると安心です。

税務の判断に迷うときは、税理士への相談が役立つ

譲渡所得の計算や確定申告は、個別の事情によって判断が分かれる場面があります。税理士は、税務代理、税務書類の作成、税務相談を行います。他人の依頼を受け、業として申告書の作成や個別の税務相談などを行うことが認められるのは、税理士・税理士法人など法令で認められた者に限られます。相談先では、これらの税務業務を担当する資格者や法人を確認してください。

次のような場面では、税理士に相談すると整理しやすくなります。

• 取得費の資料が手元になく、計算方法に迷う
• 売却の時期を年内にするか翌年にするかで迷う
• 住宅ローン控除や特例の要件に当てはまるか分からない
• 相続や贈与で取得した不動産を売却する

相談の前に、売買契約書、登記事項証明書、取得時の書類、費用の領収書を手元に用意しておくと、話を進めやすくなります。

売却後の書類を保管し、申告に備える

売却が終わったあとも、申告の控えや計算の根拠となる書類を保管しておくと、後から税務署に説明を求められた場合に役立ちます。保存義務の対象や期間は、所得の種類や適用する制度などによって異なります。事業所得・不動産所得などに関する帳簿書類の保存期間を、個人の自宅売却の資料すべてに一律に当てはめることはできません。必要な資料と保存方法を、国税庁の案内や税理士に確認してください。

売却後にまとめておきたい書類は、次のとおりです。

• 確定申告書の控えと、添付した書類の控え
• 売買契約書、重要事項説明書、引渡しの際の精算書
• 取得時と売却時の費用の領収書
• 売却代金の入金記録と、住宅ローンの完済証明などの書類

書類は、紙で保管するほか、確認用の控えとしてスキャンデータも残しておくと管理しやすくなります。ただし、スキャンしただけで原本を廃棄してよいとは限りません。e-Taxで添付を省略した書類やイメージデータで提出した書類は、それぞれの制度に応じて原本の保存要否を確認してください。個人情報や取引情報を含むため、紙は紛失しにくい場所で保管し、データはアクセスを制限するなどの対策を検討してください。家族に保管場所を伝える場合も、共有する内容と相手を必要な範囲にすると安心です。

譲渡費用に当たるものと、当たらないものを分けて整理する

譲渡所得は、譲渡価額である収入金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。買主から、譲渡した日から年末までの期間に対応する固定資産税・都市計画税相当額を精算金として受け取った場合は、その額も収入金額に含めます。譲渡費用は売却のために直接かかった費用で、仲介手数料、売主が負担した印紙税、売却に直接必要な測量費、土地を売るための建物の取壊し費用などが該当します。

修繕費や固定資産税など、その不動産の維持・管理のためにかかった費用は、譲渡費用には含まれません。売却に合わせて支払ったという事情だけで、これらの費用を譲渡費用にすることはできません。改良費に当たる支出を取得費に含める場合などとは区別し、判断に迷うものは目的と内容を一覧にして、税務署や税理士に確認してください。

費用の領収書は、支払った日付と内容が分かる形で保管しておくと、申告の際に確認しやすくなります。領収書が見つからない場合は、振込の記録や契約書の控えなど、支払いを示せる資料がないかも確認してください。

売却で損失が出た場合の確認ポイント

土地・建物の売却で損失が出た場合は、同じ年の他の土地・建物の譲渡所得から差し引くことができますが、残る損失を給与所得や事業所得などと通算することは原則としてできません。ただし、一定の居住用財産の譲渡損失には、他の所得との損益通算や、控除しきれない損失を翌年以後3年間繰り越して控除する特例があります。

マイホームの買換えに伴う譲渡損失と、住宅ローンが残るマイホームの譲渡損失の特例は、いずれも2027年12月31日までの譲渡が対象です。所有期間が売った年の1月1日に5年を超えることなどの要件があり、後者には売買契約日の前日の住宅ローン残高と売却価額に応じた通算限度額があります。繰越控除には、譲渡した年分の所定の書類を添付した期限内申告と、その後の連続した確定申告などが必要です。住宅や借入れ、所得金額などの要件も制度ごとに確認してください。

税務上の損失は、収入金額から取得費と譲渡費用を差し引いて判定します。住宅ローンの元本返済額を差し引いた手残りの不足とは異なります。購入時より安く売れても、建物の減価償却を反映すると譲渡益が生じることがあります。特例の利用を希望する場合は、損失だから申告しなくてよいと判断せず、取得費の資料や借入れの状況を確認してください。

年内に売るか年明けに売るかを比較する

年内の売却と年明けの売却は、税金だけで決めるものではありません。売却の時期は、買主の希望、住宅ローンの残高、引っ越しの予定、売却代金を受け取る時期など、さまざまな事情と合わせて検討する必要があります。

税務の観点では、譲渡の年が変わることで、所有期間の判定や、住宅ローン控除、特例の適用の関係が変わる場合があります。そのため、比較する際には、それぞれの場合で何が変わるかを一覧にして整理すると分かりやすくなります。

比較の結果を決める前に、売却の時期を仮に設定し、その年の所得として何を申告するかを確認しておくと、判断に迷いにくくなります。税務の確認は、売却の契約をする前に行うことをおすすめします。

よくあるご質問

Q．年内に売買契約を結べば、その年の譲渡所得として申告しますか？

A．契約を結んだだけで自動的にその年の所得になるわけではありません。原則は引渡日ですが、納税者の選択により、売買契約の効力発生日の属する年の所得として申告することも認められています。契約内容と引渡しの状況を確認してください。

Q．所有期間は、どの日を基準に数えますか？

A．所有期間は、売却した年の1月1日時点で、取得した日から5年を超えているかどうかで判定します。年末に売る場合でも、判定は年の初めの時点で行う点に注意が必要です。

Q．取得費の資料が見つからない場合は、どうすればよいですか？

A．取得時の契約書や代金の支払記録などを探します。固定資産税評価額をそのまま取得費にすることはできません。取得費が分からない場合や、実際の取得費が譲渡価額の5パーセントを下回る場合には、譲渡価額の5パーセントを概算取得費とする方法があります。建物の減価償却費相当額の調整も含め、税務署や税理士に確認してください。

不動産の売却と確定申告のお悩みはストラーダグループへ

年内の売却では、譲渡の年、所有期間、必要書類、確定申告の時期など、確認することが多くあります。どの時点で何を揃えるのか迷ったときは、税理士に相談すると整理しやすくなります。個別の税務相談や申告代理を依頼する際は、担当する税理士・税理士法人など法令で認められた者と、対応する業務の範囲を確認してください。契約書や領収書などを整理し、売却の契約前から申告までの見通しを相談しておくと安心です。