「不動産の相続税が思ったより高い」と悩まれている人は、多いのではないでしょうか？
ただ具体的に、どういう節税対策をすれば良いのか分からないという声をよく聞きます。
不動産を相続したときは、そのままにするのではなく、税金を抑えるために何が出来るかを考えることが大切となります。
この記事では、不動産の節税対策を2つご紹介していますので、ご参考ください。
また、こちらの動画「【ゆっくり解説】不動産の相続税を少しでも安く抑える方法」でも、分かりやすく解説していますので、あわせてご覧になってみてくださいね。
不動産の相続税の節税対策2選！評価額を下げるポイントとは？
相続では「財産評価額」と呼ばれるものがあり、不動産には不動産の評価軸があります。この「財産評価額」を下げることで、節税対策になります。
ここでは、不動産の相続税の節税対策として、こちらの2つをご紹介しています。
- 相続前にリフォームをする
- 賃貸契約・定期借地
それでは、順番に見ていきましょう。
不動産の相続税の節税対策1：相続前にリフォームをする
1つ目は、相続前に自分の家をリフォームをして、相続財産から現金を減らす方法です。
リフォームを使うことで、相続財産から現金を減らすことができます。大規模なリフォームでない場合、建物の評価額は変わりませんので、有効な節税対策となります。
また、住宅資金贈与の非課税枠の特例を利用し、子や孫が住宅をリフォームする費用を生前贈与するという方法もあります。
住宅資金贈与とは、子や孫がマイホーム購入時の支援で利用できる特例です。住宅資金贈与を利用することで、省エネ住宅の場合は1000万円まで、それ以外の住宅の場合は500万円まで非課税金額が適用されます。
ただし、この特例は将来的に非課税枠の金額が下がっていく可能性があるため、注意が必要です。また、こちらのような細かい条件もあります。
- 贈与者の直系卑属（子や孫）であること
- 贈与を受けた年の1月1日時点で20歳以上であること
- 贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下であること（床面積が40㎡以上50㎡未満の場合には、1,000万円以下）
- 贈与を受けた年の翌年の3月15日までに、贈与された住宅取得等資金の全額をあてて住宅を購入し、住み始めること
住宅に関する要件
①日本国内にある住宅であること
②床面積が40㎡以上240㎡以下で、その2分の1以上を受贈者の居住の用に供されるものであること
令和3（2021）年中に贈与が行われ、受贈者の所得金額が1,000万円以下の場合は「40㎡以上240㎡以下」となります。また、増改築の場合は「確認済証の写し「検査済証の写し」や「増改築等工事証明書」などの書類が必要で、増改築の費用が100万円以上であることが要件として加えられます。
③中古住宅の場合は①と②に加えて築20年以内であること
上記のように複雑な条件ですので、分からない場合は税理士に聞いてみることをオススメします。
不動産の相続税の節税対策2：賃貸契約・定期借地
次は家ではなく、土地を相続した場合に使える節税対策です。土地の場合は、そのまま更地で相続するより、土地活用をした方が財産評価額が下がります。
土地の活用方法には、こちらのような方法があります。
- 借地として貸し出す
- 土地の上に投資用マンションを建てる
- 土地の上に自分の住宅を建てる
- 土地の上に自分の事業用建物を建てる
借地として貸し出すときは「定期借地」とすることが一般的になります。「定期借地」とは、一定期間誰かに貸し出す土地のことです。一定期間が過ぎた後は更新しないこともできますので、自分の好きなように活用することもできます。
土地は更地のままで相続しても、財産評価額は下がらないため、節税するのであれば、土地の有効活用をオススメします。
ただし一方で、土地の有効活用をした影響で損する可能性もあります。例えば、こちらのようなケースです。
- 土地にアパートを建て、アパート経営をしたが、赤字続きになってしまった
- 定期借地で土地を貸したが、契約期間終了まで、勝手に動かすことができない
このように節税対策をするための行動が、自分自身を苦しめてしまう結果になることもあります。ですので、節税対策が1番とは限らないことを覚えておきましょう。
節税対策では、不動産の土地だけを考えるのではなく、全体を見て考えることが大切です。そのために、専門家の意見を聞いて判断するようにしましょう。
土地の相続税評価額については、「土地の相続税評価額の計算方法と調べ方を分かりやすく解説」の記事で分かりやすく解説しているので、ご覧になってみてください。
まとめ
今回は、不動産の相続税の節税対策についてご紹介しました。不動産の相続税の節税対策では、こちらの2つの方法が効果的です。
- 相続前にリフォームをする
- 賃貸契約・定期借地
また節税対策だけにとらわれず、全体を俯瞰してベストな方法を選択するようにしましょう。
実際に不動産相続でトラブルはよく発生しています。よくあるトラブルについては、こちらの記事「不動産相続のよくあるトラブル5選！事例と対策をチェックして備えよう」を参考にしてみてください。
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